Начиная с 1 января 2026 года вступает в силу федеральный закон № 425-ФЗ, который радикально меняет правила налогообложения при продаже жилья для семей с детьми. Многодетные семьи получают безусловное освобождение от НДФЛ при соблюдении ряда простых условий. Разберёмся, как воспользоваться льготой и избежать ошибок.
Какие семьи считаются многодетными в 2026 году
- Классическое определение: семьи, воспитывающие двух и более детей в возрасте до 18 лет (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
- Расширенное определение (с ):
- семьи с детьми-инвалидами любого возраста;
- семьи, где второй ребёнок родился не позднее 30 апреля 2026 года (включая ).
Пять обязательных условий для получения льготы
Чтобы полностью освободиться от НДФЛ (13 % от дохода), многодетная семья должна выполнить все пять условий:
- Цель сделки — улучшение жилищных условий.
- В течение 12 месяцев после продажи нужно приобрести другое жильё (купить, построить, взять ипотеку).
- Новое жильё должно быть больше по площади или стоить дороже проданного.
- Состав семьи. На момент продажи и до покупки нового жилья в составе семьи обязательно сохраняются двое и более детей.
- Регистрация по месту жительства. Как минимум один из родителей и все дети должны быть зарегистрированы в продаваемой квартире не менее 3 лет подряд (за исключением случаев приватизации, наследования, дарения от близких родственников).
- Единовременность льготы. Данное освобождение можно применять один раз в жизни на одну семью.
- Уведомление ФНС. Не позднее 30 апреля следующего за годом продажи подаётся декларация 3-НДФЛ с заявлением о применении льготы и подтверждающими документами (договор купли-продажи, свидетельства о рождении детей, ЕГРН, квитанции о покупке нового жилья).
Практический пример расчёта
Ситуация:
- Семья продала квартиру за 6 500 000 руб. (в собственности 2 года).
- В течение 6 месяцев купила новую квартиру за 7 800 000 руб.
- В семье трое детей: 15, 12 и 9 лет.
Результат: доход 6,5 млн руб. Полностью освобождается от НДФЛ, экономия 845 000 руб.
Что изменится с 1 января 2026 года
| Что изменилось | До | С |
|---|---|---|
| Минимальный срок владения | 3 или 5 лет | Любой срок при соблюдении условий |
| Категория «дети-инвалиды» | Не учитывалась отдельно | Включены в льготу |
| Ограничение по дате рождения 2-го ребёнка | Не было | родился до 30 апреля 2026 года |
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка 1: покупка жилья на другое лицо (например, на бабушку).
Решение: новая квартира должна быть оформлена на одного из родителей или на всех членов семьи в долях. - Ошибка 2: пропуск 12-месячного срока на покупку нового жилья.
Решение: заключите предварительный договор или откройте эскроу-счёт до продажи, чтобы зафиксировать намерение; - Ошибка 3: не подать декларацию, полагая, что льгота применяется автоматически.
Решение: обязательно подайте 3-НДФЛ, даже если налог равен нулю.
Пошаговая инструкция «Как получить освобождение от НДФЛ»
- Подготовьте документы: свидетельства о рождении детей, ЕГРН, договор продажи, чеки или договор покупки нового жилья.
- Убедитесь, что выполняются все пять условий.
- До 30 апреля 2027 года (если квартира продана в 2026 году) подайте через «Личный кабинет налогоплательщика» или на приём в ИФНС:
- Декларацию 3-НДФЛ;
- Приложение «Расчёт налоговой льготы по п. 2.1 ст. 217.1 НК»;
- Скан-копии документов.
- Получите уведомление о зачёте или возврате излишне удержанного налога.
Где получить консультацию
- ФНС России: телефон ###-###-####, официальный сайт nalog.gov.ru.
- МФЦ: запись онлайн через Госуслуги.
- Бесплатная юридическая помощь для многодетных семей в каждом регионе.
С 1 января 2026 года многодетные семьи получают уникальную возможность продать квартиру без налога, независимо от срока владения. Главное — строго соблюдать пять условий и вовремя подать документы. Учтите, что льгота применяется единожды в жизни, поэтому перед сделкой проконсультируйтесь со специалистами.