Наследование недвижимости, это одновременно и радостное событие, и важный налоговый поворот. В 2026 году правила расчёта налога на доходы физических лиц (НДФЛ) унаследованного имущества изменились: появилась шестая ставка и расширился перечень освобождённых доходов. Ниже, подробное руководство, помогающее понять, когда продажа унаследованной квартиры облагается НДФЛ, а когда нет.
Когда наследство вообще не облагается НДФЛ
Если наследодатель признан близким родственником, то:
- сам факт получения квартиры по наследству освобождён от НДФЛ без ограничений срока владения;
- продажа такой квартиры также может быть полностью освобождена от налога, если вы соблюдёте «минимальный срок владения».
1.1 Кого закон считает близкими родственниками
Согласно ст. 14 Семейного кодекса РФ и п. 18.1 ст. 217 НК РФ к близким относятся:
- родители (в т.ч. усыновители);
- дети (включая усыновлённых);
- родные братья и сёстры;
- дедушка и бабушка;
- внуки.
Дядя, тётя, племянники, двоюродные и более дальние родственники не считаются близкими.
Минимальный срок владения наследственной квартирой
| Категория собственника | Минимальный срок владения | НДФЛ при продаже |
|---|---|---|
| Наследник близкого родственника | 3 года | 0 ₽ |
| Наследник дальнего родственника или постороннего человека | 5 лет | 13–15 % от прибыли |
Срок отсчитывается с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя), а не с даты регистрации права собственности в Росреестре.
Как рассчитать налог, если срок владения не выдержан
Если вы продаёте квартиру раньше 3 лет (или 5 лет для дальних родственников), то:
- Определяем базу налогообложения:
Доход от продажи – 1 000 000 ₽ (натуральный вычет) или документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение квартиры. - Применяем ставку НДФЛ:
- 13 % — для доходов до 5 млн ₽ включительно;
- 15 %, для превышения над 5 млн ₽ (с 2026 г. действует шестая ставка).
Пример расчёта
Продажа квартиры за 4 500 000 ₽, полученной по наследству от бабушки 1,5 года назад.
- Вы применяете вычет 1 000 000 ₽.
- Налогооблагаемая база: 3 500 000 ₽.
- НДФЛ: 3 500 000 × 13 % = 455 000 ₽.
Практические шаги для продавца унаследованной квартиры
- Проверьте статус наследодателя: близкий/дальний родственник.
- Посчитайте срок владения с даты смерти наследодателя.
- Решите, какой вычет применить: 1 млн ₽ или документальные расходы.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Уплатите налог до 15 июля следующего года.
Важные изменения 2026 года
- Шестая ставка НДФЛ 15 % применяется к доходам свыше 5 млн ₽ (до 5 млн — 13 %).
- Калькулятор НДФЛ 2026 на сайте ФНС поддерживает новые ставки и позволяет сразу учесть вычеты.
- 6-НДФЛ за 9 месяцев 2025 г. требует точного сведения по каждому сотруднику; разница в 2 рубля может быть связана с округлением копеек (применяется математическое округление в большую сторону).
Чек-лист: не платите лишнего
✔ Наследодатель — близкий родственник.
✔ С момента смерти прошло 3 года и 1 день.
✔ Продажа оформлена по рыночной цене, но не ниже кадастровой × 0,7.
✔ В декларации указан код дохода 1510 (продажа недвижимости) и вычет 901 (1 млн ₽) или 903 (расходы).
Если вы получили квартиру от близкого родственника и держали её более трёх лет, НДФЛ при продаже не начисляется. В остальных случаях воспользуйтесь вычетом и новым калькулятором ФНС 2026, чтобы избежать переплат и штрафов.