Актуально на 19 апреля 2026 г.
Кто обязан заплатить налог?
Налоговый кодекс РФ (НК РФ) прямо говорит: арендодатель-физлицо, получившее доход от сдачи земельного участка в аренду, обязан:
- самостоятельно рассчитать НДФЛ;
- подать декларацию 3-НДФЛ;
- уплатить налог в бюджет.
Независимо от того, кто арендатор, физлицо, ИП или организация, — обязанность по НДФЛ всегда лежит на собственнике земли;
Какая ставка применяется в 2026 году?
| Статус арендодателя | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| Резидент РФ (≥183 дней в году) | 13 % |
| Нерезидент | 30 % |
Исключение: если участок находился в собственности ≥3 года (для ИЖС/ЛПХ) или ≥5 лет (остальные земли) и вы продаёте его, то от продажи НДФЛ не платится.
Но аренда такой льготой не пользуется, поэтому при сдаче в аренду налог всё равно возникает.
Как рассчитать налог?
Формула:
НДФЛ = Арендная плата × 13 %
Пример: договор заключён на 2026 год, ежемесячная плата 30 000 ₽.
- Годовой доход: 30 000 × 12 = 360 000 ₽
- НДФЛ: 360 000 × 13 % = 46 800 ₽
Декларация и сроки уплаты
- До 30 апреля 2027 г. — подать 3-НДФЛ за 2026 год (через «Личный кабинет налогоплательщика» или на приёме ИФНС).
- До 15 июля 2027 г., уплатить итоговую сумму налога.
Можно ли уменьшить налог?
Да, через профессиональный налоговый вычет:
- Вариант 1: принять документально подтверждённые расходы (например, кадастровые работы, проценты по кредиту, содержание участка). Расходы вычитаются из дохода.
- Вариант 2: применить фиксированный вычет 20 % от дохода, если документы не сохранились.
Пример: Доход 360 000 ₽, подтверждённые расходы 90 000 ₽.
Налогооблагаемая база = 360 000 − 90 000 = 270 000 ₽.
НДФЛ = 270 000 × 13 % = 35 100 ₽ (экономия 11 700 ₽).
А если арендатор — фирма или ИП?
Организация-арендатор выступает налоговым агентом только в том случае, если выплачивает доход по договору найма жилого помещения.
При аренде земельного участка агентские обязанности не возникают, поэтому компания перечисляет арендодателю всю сумму «чистыми», а собственник сам платит НДФЛ.
Что изменилось в 2026 году
12 декабря 2025 г. президент подписал закон, который не прерывает срок владения землёй после её разделения на 2 участка для ИЖС. Это важно при последующей продаже, но к аренде не относится: налог всё равно начисляется на доходы от аренды.
Чек-лист: как не ошибиться
- ✅ Заключите письменный договор аренды и зарегистрируйте его в Росреестре, если срок ≥1 год.
- ✅ Получите от арендатора акты приёма-передачи платежей — подтверждение дохода.
- ✅ Сформируйте файл 3-НДФЛ через сервис ФНС или «Госуслуги».
- ✅ Учтите возможные расходы для вычета.
- ✅ Уплатите налог до 15 июля 2027 г.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: Сдаю участок садовому товариществу по доверенности. Кто платит НДФЛ?
Ответ: Доход признаётся за собственником, поэтому именно он и обязан подать декларацию.
Вопрос: Арендатор платит мне «авансом» за 2027 год. Когда платить налог?
Ответ: Налоговый период — календарный год. Аванс, полученный в 2026 году, включается в доходы 2026 года и декларируется в 3-НДФЛ-2026.