Актуально на 20 апреля 2026 г. — правила продажи обременённой ипотекой квартиры изменились. Ниже разберёмся, когда придётся заплатить налог и как его законно снизить.
Когда вообще возникает НДФЛ
Налог на прибыль от продажи недвижимости (НДФЛ 13–15 %) рассчитывается по формуле:
НДФЛ = (Цена продажи – Льготный вычет – Документальные расходы) × 13 %
Ключевые сроки владения
- 3 года — если вы получили жильё:
- в наследство или по дарственной от близкого родственника;
- по договору ренты;
- в результате приватизации.
- 5 лет — во всех прочих случаях, включая покупку в ипотеку.
Если вы владеете квартирой меньше минимального срока — налог платится, если продажная цена выше 1 000 000 ₽ (льготный вычет).
Ипотека и доли детей: что изменилось в 2025–2026 гг.
История из практики
Семья купила квартиру в ипотеке, частично оплатив её материнским капиталом. После развода в 2025 году ипотеку досрочно погасили, и отец переоформил свою долю на двух несовершеннолетних детей. Доли были распределены через нотариальное соглашение, а затем вступили в силу поправки в Налоговый кодекс:
- с г. семьи с детьми-инвалидами освобождаются от НДФЛ при продаже единственного жилья в любое время;
- семьи с двумя и более детьми теперь могут продать квартиру через 3 года без налога, даже если первоначально приобретали её по рыночной сделке.
Как посчитать налог, если срок владения ещё не вышел
Шаг 1. Определите налоговую базу
Вариант A — применяем льготный вычет 1 000 000 ₽
- Пример: продали квартиру за 5 000 000 ₽, вычет 1 000 000 ₽ → налогооблагаемая база 4 000 000 ₽ → НДФЛ 520 000 ₽.
Вариант B — вычитаем фактические расходы (документы обязательны)
- Пример: купили за 4 200 000 ₽, продали за 5 000 000 ₽ → база 800 000 ₽ → НДФЛ 104 000 ₽.
Шаг 2. Уменьшите базу на проценты по ипотеке
Если в стоимость квартиры не входили проценты, их можно отнести к расходам:
- выплатили в банк 1 000 000 ₽ процентов;
- база после вычета расходов: 5 000 000 – 4 200 000 – 1 000 000 = –200 000 ₽ → налог не начисляется.
Освобождение от НДФЛ в 2026 году: новые льготы
| Категория собственника | Минимальный срок | Доп. условия |
|---|---|---|
| Одинокий родитель с ребёнком-инвалидом | 0 лет | Жилье должно быть единственным |
| Семья с 2+ детьми | 3 года | Доли детей оформлены до продажи |
| Получатель наследства | 3 года | Любые наследники |
С 23 октября 2025 г. Госдума приняла поправки, которые сохраняют льготы для многодетных, но отменяют «обнуление» дохода при использовании маткапитала: теперь нужно подтверждать расходы.
Практический чек-лист продавца ипотечной квартиры
- Проверьте срок владения по ЕГРН-выписке (дата регистрации права).
- Посчитайте альтернативы: применять ли вычет 1 млн ₽ или расходы.
- Соберите документы:
- ДКП, акт приёма-передачи, выписка ЕГРН;
- Кредитный договор и справка о погашении ипотеки;
- Договор перераспределения долей детей (если использовали маткапитал).
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г. (если продажа в 2026).
- Уплатите налог до 15 июля 2027 г., если обязанность возникла.
Ответы на частые вопросы
Вопрос: Должен ли я платить налог, если квартира в ипотеке, но уже 4 года в собственности?
Нет, если это обычная рыночная покупка и вы владеете 5 лет (2021→2026). При покупке в 2023 году, ещё один год до льготного срока.
Вопрос: Как учесть материнский капитал при расчётах?
Сумма маткапитала (в 2026 г. — 713 026 ₽) считается вашим расходом. Главное — распределить доли детей и оформить это нотариально.
Вопрос: Можно ли вернуть часть налога через имущественный вычет?
Да. Если после продажи вы купите новое жильё, можете вернуть до 260 000 ₽ (13 % от 2 млн ₽) или до 1 000 000 ₽ процентов по новой ипотеке.