Дата актуализации: 20 апреля 2026 г․

Содержание

1. Как работает НДФЛ при продаже недвижимости в 2026 году
2. Особенности квартиры, купленной с материнским капиталом
3. Срок владения: когда можно не платить налог
4. Новое освобождение для семей с детьми
5. Пошаговый расчёт налога с примерами
6. Какие документы собрать и куда подать
7. Алгоритм действий продавца
8. Ответы на популярные вопросы

Продажа квартиры — всегда крупная финансовая операция, а если жильё было приобретено с использованием материнского (семейного) капитала, появляются дополнительные нюансы․ С 1 января 2025 года действует обновлённая прогрессивная шкала НДФЛ, а ФНС ужесточила контроль за сделками с детьми-совладельцами․ В 2025 году бюджет РФ получил 750 млрд рублей именно от налога на доходы физлиц, и значительная доля пришлась на рынок недвижимости․ Поэтому важно заранее понять, возникнет ли налоговое обязательство и как его минимизировать․

Как работает НДФЛ при продаже недвижимости в 2026 году

• Базовая ставка: 13 % для резидентов до 2,4 млн руб․ дохода и 15 % на превышение․
• Доходы нерезидентов: 30 % (с 2025 г․ и для «иноагентов»)․
• Облагаемый доход: не вся сумма продажи, а разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами․
• Альтернатива вычету расходов: стандартный вычет 1 млн рублей (п․ 1 п․ 2 ст․ 220 НК РФ)․

Особенности квартиры, купленной с материнским капиталом

Доли детей и долговые обязательства

Распоряжение маткапиталом требует обязательного выделения долей детей․ Поэтому в ЕГРН квартира числится как:

• мама/папа – 1/3 доля;
• ребёнок 1 – 1/3 доля;
• ребёнок 2 – 1/3 доля․

При продаже доли детей считаются отдельными объектами, и налог рассчитывается по каждому собственнику․

Как учесть материнский капитал в расходах

В сумму подтверждённых расходов можно включать:

1. Деньги из маткапитала — да, но только ту часть, которая пошла именно на покупку (а не на погашение ипотеки)․
2. Проценты по ипотеке, если маткапиталом погашали кредит, — да․

Пример: квартира стоила 3 млн руб․ 500 тыс․ из них, маткапитал․ В расходах вы указываете полные 3 млн, так как маткапитал — это тоже ваши средства․

Срок владения: когда можно не платить налог

Нюанс: если квартира была приобретена до 2016 года, правило «3 года» действует без исключений․

Новое освобождение для семей с детьми

С 2025 года семьи, воспитывающие двух и более детей, могут полностью освободиться от НДФЛ при продаже жилья, независимо от срока владения․ Условия:

• На дату сделки родители (усыновители) имеют ≥2 детей до 18 лет․
• В течение полугода после продажи куплено другое жильё в РФ или внесён задаток/ДДУ․
• Новое жильё должно быть больше по общей площади или стоимости․
• Каждый член семьи обязательно получает долю в новом жилье․

Важно: материнский капитал в этой схеме не исключает право на освобождение․

Пошаговый расчёт налога с примерами

Шаг 1․ Определяем доход

Доход = Цена продажи – Документально подтверждённые расходы

Шаг 2․ Применяем вычет или льготу

• Вычет расходов: если расходы > 1 млн руб․, выгоднее уменьшать на них․
• Вычет 1 млн: если документов нет или расходы малы․
• Освобождение семей с детьми: если выполнены условия п․ 2․1 ст․ 217․1 НК РФ․

Пример 1․ Продажа после 4 лет владения

• Куплена в 2021 г․ за 2,7 млн руб․ (включая 450 тыс․ маткапитала)․
• Продана в 2026 г․ за 3,5 млн руб․
• Срок владения > 3 лет → НДФЛ не платится․

Пример 2․ Продажа через 1,5 года, семья с 3 детьми

• Доход: 3,5 млн – 2,7 млн = 800 тыс․ руб․
• В течение 4 месяцев куплена другая квартира за 4 млн руб․
• Все дети получают доли → освобождение по п․ 2․1 ст․ 217․1 НК РФ, налог = 0․

Пример 3․ Продажа через 2 года, только родители продают доли детей

• Каждая доля (1/3) стоит 1,17 млн руб․
• Расходы на долю: 900 тыс․ руб․
• Доход с доли: 1,17 – 0,9 = 0,27 млн руб․
• НДФЛ на ребёнка: 0,27 млн × 13 % = 35,1 тыс․ руб․ (если не используется льгота)․

Какие документы собрать и куда подать

Основной пакет

1. ДКП (договор купли-продажи) -026 г․
2. ЕГРН/Выписка с датой регистрации права․
3. ДКП 2021 г․ и платёжные документы (в т․ ч․ маткапитал)․
4. Справка ПФР о направлении средств маткапитала․
5. Свидетельства о рождении детей․
6. Декларация 3-НДФЛ (если налог есть или нужно подтвердить освобождение)․

Для новой льготы семей с детьми

• Договор/ДДУ на новое жильё с датой не позднее 6 месяцев после продажи․
• Разрешение органа опеки на отчуждение долей детей (если жильё куплено до продажи)․
• Справка из ЗАГС/детсада о составе семьи․

Срок подачи: до 30 апреля 2027 г․ (если налог возник) через личный кабинет ФНС или МФЦ․

Алгоритм действий продавца

1. Проверить срок владения по ЕГРН-выписке․
2. Оценить, подходите ли под новое освобождение: состав семьи, планируете ли покупку нового жилья․
3. Собрать документы на расходы, включая маткапитал․
4. Выплатить доли детям (если жильё продано до покупки нового) или получить разрешение опеки․
5. Подписать ДКП и завершить расчёты через банковскую ячейку/эскроу․
6. Подать 3-НДФЛ или заявление об освобождении в ИФНС․

Ответы на популярные вопросы

Вопрос 1: Можно ли использовать материнский капитал как расходы, если он пошёл на погашение процентов по ипотеке?

Ответ: Да․ Сумма погашенных процентов также входит в расходы, но нужна справка банка и ПФР․

Вопрос 2: Нужно ли платить налог за долю 2-летнего ребёнка?

Ответ: Да, доля ребёнка облагается на общих основаниях․ Однако можно воспользоваться новой льготой семей с детьми․

Вопрос 3: Как подтвердить освобождение, если новую квартиру купим через 5 месяцев?

Ответ: Достаточно ДДУ/задатка до 6 месяцев․ Подайте декларацию с приложением договора и справки о детях․

• Не платите налог: если срок владения ≥3 года или вы подпадаете под новое освобождение семей с детьми․
• Уменьшайте доход: учитывайте маткапитал и ипотечные проценты как расходы․
• Для детей: налог рассчитывается отдельно на каждую долю, но льготы применяются ко всей семье․
• Сроки: декларация до , освобождение оформляется сразу после сделки․

Рекомендация: перед подписанием ДКП проконсультируйтесь с налоговым юристом и получите предварительное разъяснение в ИФНС онлайн через сервис «Личный кабинет налогоплательщика»․