С 1 января 2026 года Правительство РФ сохранило действующие льготы и расширило перечень семей‚ которые могут полностью освободиться от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости‚ в т.ч. той‚ где долями владеют несовершеннолетние. Ниже ― подробный гид: кто освобождён от налога‚ какие сроки владения считаются‚ как оформить сделку и избежать ошибок в декларации.

Основное правило: 3 или 5 лет владения

Доход от продажи любой недвижимости (доли в ней) облагается НДФЛ по ставке 13 % (30 % для нерезидентов)‚ если квартира находилась в собственности меньше минимального срока:

• 3 года, если жильё:
  • получено по наследству или в дар от члена семи;
  • получено по договору ренты;
  • является единственным жилым помещением на момент продажи.
• 5 лет — во всех остальных случаях (куплено‚ вступлено в долевую собственность‚ получено по ДДУ и т. д.).

Важно: возраст собственника значения не имеет — срок отсчитывается от даты регистрации права в ЕГРН.

Когда семьи с детьми полностью освобождаются от НДФЛ

Многодетные семьи

Кто может не платить налог:

• родители (усыновители) двух и более несовершеннолетних детей;
• родители‚ у которых второй ребёнок родился после продажи квартиры‚ но до 30 апреля следующего года;
• семьи‚ где есть ребёнок-инвалид любого возраста‚ в т.ч. достигший 18 лет (нововведение 2026 г.).

Условия льготы:

1. На дату продажи у семьи не должно быть иного жилья‚ общая площадь которого превосходит приобретаемое.
2. Вырученные деньги направляются на покупку нового жилья в течение того же налогового периода (до 31 дек).
3. Квартира‚ продаваемая ребёнком‚ может быть любой доли или 100 % — значения не имеет.

Не только многодетные

Льгота действует и при наличии одного ребёнка-студента очной формы до 24 лет. Главное — общее правило «единственного жилья» и использование средств на улучшение условий.

Продажа доли несовершеннолетнего: практические шаги

Согласие органа опеки

Любая сделка с долей ребёнка требует разрешения органа опеки и попечительства. Заявление подаётся за 30 дней до предполагаемой даты сделки.

Открытие счёта и получение денег

• Деньги от продажи обязательно поступают на счёт‚ открытый на имя несовершеннолетнего.
• Если планируется покупка новой квартиры‚ средства перечисляются на эскроу-счёт или вносится в кассу продавца с обязательством «в пользу ребёнка».

Декларация 3-НДФЛ

Даже если налог равен 0‚ родитель (законный представитель) обязан подать 3-НДФЛ:

1. До 30 апреля года‚ следующего за годом продажи.
2. Приложить:
   • договор купли-продажи и акт приёма-передачи;
   • выписку ЕГРН о регистрации перехода права;
   • квитанции/договор о покупке нового жилья;
   • справку из органа опеки о разрешении сделки;
   • свидетельства о рождении детей (применяем льготу).

Калькулятор: посчитайте налог или льготу

Пример 1 — без льготы:

Пример 2 — многодетная семья:

Частые ошибки родителей

• Ошибка 1 — не подали декларацию‚ считая льготу автоматической. Штраф — 1 000 ₽ + 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки.
• Ошибка 2 — не оформили согласие опеки. Сделка может быть оспорена.
• Ошибка 3 — использовали материнский капитал без отдельного акта опеки‚ что затрудняет возврат средств на новую покупку.

1. Определите срок владения: 3 или 5 лет.
2. Проверьте‚ подходит ли ваша семья под льготу (дети‚ инвалидность‚ студенты).
3. Получите разрешение органа опеки.
4. Откройте счёт на имя ребёнка.
5. Подготовьте пакет документов для 3-НДФЛ.
6. До 30 апреля следующего года сдайте декларацию онлайн через сервис ФНС или «Госуслуги».

Сохраните эту статью в закладки: законодательство продолжает меняться‚ а актуальные разъяснения публикуются на сайте ФНС России и в консультационных базах «КонсультантПлюс» и «Гарант».