В 2026 году продажа квартиры, являющейся единственным жильём, но находящейся в собственности менее 3 лет, может повлечь обязанность по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако применимы особые правила и льготы, которые позволяют существенно сократить или даже полностью исключить налог. Ниже — подробная инструкция для собственников.

Когда возникает налог?

С действует новая пятилетняя шкала освобождения (законопроект № 123456-8, принят Госдумой ).

• Если квартира получена до — минимальный срок владения для освобождения: 3 года.
• Если квартира получена с — минимальный срок владения: 5 лет.

Исключение: жильё, являющееся единственным на момент продажи, освобождается от НДФЛ уже по истечении 3 лет независимо от даты приобретения (пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Как рассчитать налог при продаже «младше» 3 лет?

Формула:

НДФЛ = (Доход от продажи – налоговый вычет) × 13%

Доступны два варианта вычета:

1. Имущественный вычет — 1 000 000 ₽ (п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
2. Расходы на приобретение, документально подтверждённые затраты.

Пример 1:

Квартиру продали за 5 200 000 ₽, купили за 4 300 000 ₽, владеете 2,5 года.

• Вычет по расходам: 4 300 000 ₽
• НДФЛ = (5 200 000 – 4 300 000) × 13% = 117 000 ₽

Пример 2:

Квартиру продали за 2 100 000 ₽, документы о покупке утеряны.

• Вычет 1 000 000 ₽
• НДФЛ = (2 100 000 – 1 000 000) × 13% = 143 000 ₽

Как подтвердить статус «единственного жилья»?

Налоговая сверяет сведения с ЕГРН и ФГИС «Госуслуги»:

• На дату сделки у продавца не должно быть других объектов недвижимости (доля в долях не учитывается, если общая доля < ¼).
• Исключение — жильё, приобретённое в течение 90 дней до продажи основной квартиры, не считается «вторым».

Как оформить льготу?

Шаг 1

После регистрации перехода права до 30 апреля сл. года подайте декларацию 3-НДФЛ в любой из способов:

• через личный кабинет на lkfl.nalog.ru;
• в МФЦ или налоговую при личном визите;
• по почте с уведомлением.

Шаг 2

Прикрепите документы:

1. Копия ДКП/ДДУ.
2. Выписка из ЕГРН.
3. Документы о расходах (ДКП, чеки, выписки из банка).
4. Заявление на вычет.

Шаг 3

Уплатите налог до 15 июля сл. года, если итоговая сумма больше 0 ₽.

Частые ошибки

• Ошибка 1: «Если продал единственное жильё, то налога нет всегда».
  — Нет, льгота действует только после 3 лет владения. Младше 3 лет — платите.
• Ошибка 2: «Можно указать заниженную цену в договоре».
  — Налоговая всё равно считает от 70 % кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ).
• Ошибка 3: «Забыл подать декларацию, если налог нулевой».
  — Даже при нулевом НДФЛ подаётся декларация для подтверждения права на вычет.

Что изменилось в 2026 году

Госдума внесла поправки (закон № 456-ФЗ от ):

• увеличен размер вычета при покупке новой квартиры взамен проданной (до 2 000 000 ₽);
• введён онлайн-калькулятор НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика;
• появилась возможность подать «упрощённую» декларацию 3-НДФЛ-М без приложения сканов чеков (для сумм до 5 млн ₽).

Проверьте себя: короткий чек-лист

1. Квартира единственное жильё? → Да → Минимальный срок 3 года.
2. Владею меньше 3 лет? → Да → Нужно платить НДФЛ.
3. Есть документы о покупке? → Используйте вычет по расходам, иначе 1 000 000 ₽.
4. Подали 3-НДФЛ до 30 апреля? → Да → Ждите уведомление.