Когда физлицо получает доход от продажи недвижимости, государство требует уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты). Однако закон предусматривает целый ряд освобождений и особенностей, особенно если речь идёт о доле в земельном участке. Ниже — самые актуальные правила на апрель 2026 года.

Когда платить НДФЛ не нужно

Минимальный срок владения

Основное основание для полного освобождения от НДФЛ — это превышение определённого срока владения объектом:

• 3 года — если участок (или доля в нём) получены:
  • по договору дарения или наследству от члена семи или близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненного содержания с иждивением.
• 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплены за деньги).

Срок владения не прерывается при разделе участка

12 декабря 2025 года Владимир Путин подписал закон, который вступил в силу 1 января 2026 года. Суть поправки:

1. Если владелец разделил один участок на два (и не более), то для каждой «новой» части сохраняется тот же срок владения, что и у исходного надела.
2. Условие — земля должна относиться к категории ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство).
3. Если разделили на три и более части или земля не под ИЖС/ЛПХ, срок «обнуляется» и 3/5 лет начинают отсчитываться заново.

Имущественный вычет как альтернатива

Если срок владения ещё не прошёл, можно применить:

• Вычет 1 000 000 ₽ на всю проданную недвижимость в году (делится между со-владельцами пропорционально долям).
• ИЛИ уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на покупку этой доли.

Пошаговый алгоритм расчёта налога при продаже доли

Шаг 1. Определить дату и основание приобретения

Ищем в ЕГРН-выписке поле «Дата государственной регистрации перехода права». Это и будет стартовой точкой;

Шаг 2. Проверить категорию земли

Если категория «Земли населённых пунктов для ИЖС» или «Сельхозназначения для ЛПХ», значит, при разделе сохранится срок владения.

Шаг 3. Сравнить срок владения с льготным

Если вы владеете долей с 2009 года и продаёте в 2026-м, то 17 лет > 3/5 лет → НДФЛ = 0 ₽.

Шаг 4. Если срок короче, выбрать вычет

Пример:

Доход от продажи доли 1/2 земельного участка: 3 000 000 ₽
Доля была куплена 2 года назад за 1 800 000 ₽
Вариант 1: 3 000 000 ₽ – 1 800 000 ₽ = 1 200 000 ₽ × 13 % = 156 000 ₽
Вариант 2: 3 000 000 ₽ – 1 000 000 ₽ (вычет) = 2 000 000 ₽ × 13 % = 260 000 ₽
Выгоднее уменьшить на фактические расходы и заплатить 156 000 ₽.

Как подать декларацию

1. До 30 апреля 2027 года подать 3-НДФЛ в электронном виде через «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте nalog.gov.ru.
2. До 15 июля 2027 года уплатить налог (если он есть).
3. Приложить к декларации:
   • ДКП (договор купли-продажи) доли;
   • Выписку из ЕГРН;
   • Документы о расходах (при выборе вычета «по расходам»).

Типичные ошибки

• Упустили категорию земли и не узнали, что после раздела срок «обнулился».
• Разделили участок на 3 доли и продали одну из них, считая, что срок владения сохраняется.
• Забыли указать налоговый вычет и заплатили лишние 130 000 ₽.
• Указали в декларации доход без учёта доли, хотя продавали только 1/2.

Чек-лист перед сделкой

Ключевое изменение 2026 года, срок владения не прерывается при разделе участка на 2 доли при условии ИЖС/ЛПХ. В остальном алгоритм прежний: проверяем срок владения, применяем вычет или фактические расходы, своевременно подаём декларацию. При любом сомнении — сверяйтесь с ЕГРН и консультируйтесь с налоговым юристом, чтобы не платить лишнего.