Продажа недвижимости, принадлежащей ребёнку‑младенцу или несовершеннолетнему, имеет свои нюансы в налогообложении. В статье разберём, какие правила действуют в 2026 году, какие льготы могут воспользоваться родители, как правильно рассчитать налог и оформить декларацию 3‑НДФЛ.

Общие правила налогообложения продажи жилой недвижимости

• Ставка НДФЛ – 13 % (для физических лиц‑резидентов). Для нерезидентов ставка составляет 30 %.
• Налог уплачивается с разницы между ценой продажи и ценой приобретения (с учётом расходов, подтверждённых документально).
• Если прибыль от продажи не превышает 1 000 000 рублей, налог не уплачивается – это базовый налоговый вычет.
• При продаже доли в квартире применяется тот же принцип: налог рассчитывается пропорционально доле собственника.

Что происходит, когда продаётся доля, принадлежащая ребёну?

С 28 ноября 2025 г. в силу Федерального закона № 425‑ФЗ (внесены изменения в часть первую и вторую Налогового кодекса РФ) введены особые льготы для семей с детьми:

1. Освобождение от НДФЛ при продаже квартиры (или её части), если у семьи два и более несовершеннолетних детей и получена новая квартира, стоимость которой не ниже проданной.
2. При продаже детской доли налог уплачивает родитель (или оба родителя), но вычет может быть распределён между ними пропорционально их долям в общей собственности.
3. Сумма имущественного вычета не может превышать 2 млн рублей на одного совладельца.

Важно: если ребёнок официально является собственником (доля оформлена в праве собственности), он сам не платит налог – доход считается доходом его законных представителей (родителей), которые обязаны подать декларацию.

Имущественный налоговый вычет при продаже доли

Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу. При продаже доли в квартире вы можете заявить вычет в полном размере (до 2 млн рублей), если:

• Стоимость приобретения доли (или её части) задокументирована (договор купли‑продажи, дарения, наследования).
• Сохранены подтверждения расходов на улучшение (ремонт) и на уплату комиссии.
• Доля ребёнка не превышает 2 млн рублей – в противном случае остаток вычета остаётся неиспользованным.

Вычет распределяется пропорционально долям совладельцев. Пример из практики:

При покупке дома за 3 млн рублей семья оформила доли: 1,5 млн рублей – на родителя, 500 тыс. рублей – на ребёнка. При продаже дома за 5 млн рублей каждый получает вычет в размере своей доли (1,5 млн и 0,5 млн рублей соответственно). Общий возврат НДФЛ составил 260 тыс. рублей (13 % × 2 млн руб.).

Как правильно распределить вычет между совладельцами?

Федеральная налоговая служба (ФНС) в своих разъяснениях (например, в Белгородской области) указывает:

• Каждый совладелец подаёт отдельную декларацию 3‑НДФЛ.
• В декларации указывается размер своей доли и расходы, связанные с её приобретением.
• Если совладельцы – супруги, они могут подать совместную декларацию, указав в ней пропорцию распределения вычета.
• Если один из совладельцев – несовершеннолетний ребёнок, вычет за его долю может быть заявлен родителями, но только в том случае, если их совокупный вычет не превышает 2 млн рублей.

Пошаговая инструкция по подаче декларации 3‑НДФЛ

1. Соберите документы:
   • Договор купли‑продажи (или иной документ, подтверждающий приобретение доли).
   • Кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН, подтверждающие размер доли.
   • Документы, подтверждающие расходы на улучшение (акты, счета‑фактуры).
   • Справка из банка о полученной сумме от продажи.
2. Войдите в Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru.
3. Выберите пункт «Декларация 3‑НДФЛ» → «Подать декларацию».
4. Заполните раздел «Имущественный вычет»:
   • Укажите дату и стоимость приобретения доли.
   • Укажите дату и стоимость продажи.
   • Впишите размер расходов, подлежащих вычету (максимум 2 млн руб).
5. Приложите сканы всех подтверждающих документов.
6. Отправьте декларацию и оплатите (или получите возврат) налог в течение 30 дней.

Важно! При наличии технических сбоев в личном кабинете ФНС, обратитесь в службу поддержки – официально заявлено, что сбои в подаче деклараций не влияют на начисление задолженности.

Примеры расчёта НДФЛ и вычета

Пример 1. Продажа доли ребёнка, стоимость покупки – 1 500 000 руб., продажа – 2 200 000 руб.

В данном случае налог не уплачивается, потому что прибыль меньше 1 млн рублей.

Пример 2. Продажа доли ребёнка, покупка – 2 200 000 руб., продажа – 3 500 000 руб.

Если родители используют имущественный вычет в размере 2 млн руб., то они могут уменьшить налогооблагаемую прибыль ещё на 300 000 руб., и налог будет равен 0 руб.

Возможные риски и типичные ошибки

• Переполнение лимита вычета. Если суммарный вычет по всем объектам превышает 2 млн руб., лишняя часть не возвращается.
• Утрата прав ребёнка. При использовании «детского» вычета родители теряют возможность заявить его в будущем – вычет считается использованным.
• Недостаточная документальная база. Платёжные документы, договоры, акты‑ремонты – без них декларацию могут отклонить.
• Неправильное распределение долей. Вычет распределяется пропорционально, а не по желанию – если указать неверные проценты, налоговый орган потребует корректировку.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Можно ли полностью избавиться от НДФЛ при продаже детской доли, если у семьи более двух детей?
  Да, при условии, что вы приобретёте новую жилую площадь, стоимость которой не ниже стоимости проданной, и у вас есть минимум два несовершеннолетних ребёнка.
• Кому принадлежит налоговая обязанность – ребёнку или родителям?
  Родители (законные представители) обязаны подать декларацию и уплатить налог от имени ребёнка.
• Можно ли перенести неиспользованный вычет на будущие годы?
  Нет. Имущественный вычет по продаже недвижимости не переносится – если вы не использовали всю сумму в текущем налоговом периоде, она пропадает.
• Какой максимум можно вернуть за покупку и продажу квартиры?
  При покупке жилья можно вернуть до 13 % от расходов (максимум 650 000 руб. при покупке за 5 млн руб.). При продаже вычет ограничен 1 млн руб. прибыли и/или 2 млн руб. имущественного вычета.
• Нужна ли отдельная декларация, если продаётся только часть квартиры (например, 1/4 доля ребёнка)?
  Да. Каждый совладелец подаёт декларацию о своей части сделки.

Если вы сомневаетесь в правильности расчётов или в порядке подачи декларации, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в отделение ФНС.