Сдача жилой недвижимости в аренду – один из самых популярных способов получения пассивного дохода в России. Однако, чтобы доход от аренды не превратился в «красный» налоговый камень, необходимо правильно оформить налоговые обязательства. В статье подробно рассматриваются правила расчёта и уплаты НДФЛ (налога на доходы физических лиц) при сдаче квартиры, сроки уплаты, возможные вычеты и ответственность за нарушения.

Кто обязан платить НДФЛ с доходов от аренды?

• Физические лица‑собственники жилых помещений, сдающих их в аренду частным лицам или юридическим лицам.
• Самозанятые, которые используют статус самозанятого для сдачи недвижимости (при этом применяются специальные правила).
• Если квартира сдаётся через юридическое лицо (например, ИП), налог уплачивается в соответствии с выбранной системой налогообложения (УСН, ОСНО и т.д.).

Исключения

Налог не уплачивается, если арендная плата полностью покрывает только коммунальные услуги (т.н. «аренда «под коммунальные услуги»), или если сдача квартиры является неприбыльной (расходы превышают доход).

Ставки НДФЛ при сдаче квартиры

1. Прогрессивная шкала НДФЛ (13 % до 2025 года, 15 % с 2025 года) – применяется, если арендодатель выбирает общую систему налогообложения.
2. Налог на профессиональный доход (НПД) – ставка 4 % от полученного дохода. Доступно для физических лиц‑самозанятых, которые официально зарегистрированы в системе «Самозанятый».
3. Упрощённая система налогообложения (УСН «доходы») – ставка 6 % (если арендодатель является ИП и выбрал УСН).

Для большинства частных арендодателей наиболее выгодным является применение НПД (4 %), так как эта ставка фиксирована и не зависит от уровня дохода.

Как правильно рассчитать налоговую базу

Налоговая база – это полученный от аренды доход за вычетом расходов, которые допускаются к вычету. Возможные вычеты:

• Расходы на ремонт и текущий уход за квартирой (материалы, услуги мастеров).
• Оплата коммунальных услуг, если они включены в арендную плату и оплачиваются арендодателем.
• Расходы на уплату налогов и сборов, связанных с обслуживанием недвижимости (например, налог на имущество, если он уплачивается собственником).
• Для самозанятых – вычетов нет, налог считается от полной суммы полученного дохода.

Если арендодатель выбирает общую систему (прогрессивную шкалу), он может использовать стандартный налоговый вычет 13 % от дохода, если расходы документально подтверждены.

Сроки уплаты НДФЛ

Согласно письму Минфина России от № 03-00-08/51807, владельцы квартир обязаны:

• Подать декларацию о доходах за предыдущий календарный год до 15 июля текущего года.
• Уплатить налог в течение тех же 15 дней после подачи декларации (если налог не был удержан арендатором).

Пример: если в 2025 году вы сдавали квартиру, декларацию необходимо подать до 15 июля 2026 года, а налог уплатить в течение 15 дней после подачи декларации.

Документы, необходимые для декларирования

1. Договор аренды (подписанный обеими сторонами).
2. Квитанции и платежные поручения об оплате арендной платы.
3. Документы, подтверждающие расходы (чеки, счета‑фактуры).
4. Справка из налоговой инспекции о размере налога на имущество (при необходимости).
5. Для самозанятых – выписка из личного кабинета «Мой налог» о полученных доходах.

Последствия неуплаты налога

Если арендодатель не уплатит НДФЛ в установленный срок, к нему могут быть применены следующие меры:

• Штраф в размере 20 % от суммы неуплаченного налога (по статье 119 НК РФ).
• Пени за каждый день просрочки – 0,5 % от суммы налога за каждый день просрочки.
• В случае неоднократных нарушений – возможность привлечения к административной ответственности (штраф до 30 % от суммы налога).

В 2025 году Минфин подчеркнул, что с 15 июля 2025 года владельцы, не уплатившие налог за прошлый год, могут быть обязаны выплатить «крупную сумму», включающую штраф и пени.

Пошаговая инструкция по уплате НДФЛ при сдаче квартиры

1. Определите систему налогообложения (прогрессивная шкала, НПД или УСН).
2. Соберите все документы: договор аренды, подтверждения платежей, чеки на расходы.
3. Подсчитайте доход за год и вычтите допустимые расходы (если применимо).
4. Рассчитайте налог по выбранной ставке.
5. Заполните налоговую декларацию (форма 3‑НДФЛ) в личном кабинете ФНС.
6. Подайте декларацию до 15 июля.
7. Оплатите налог в течение 15 дней после подачи декларации (или сразу, если налог удержан арендатором).
8. Сохраните подтверждение оплаты и все исходные документы минимум 5 лет.

Полезные советы арендодателям

• Ведите учёт доходов и расходов в электронных таблицах – это упростит подготовку декларации.
• Если доходы от аренды небольшие, рассмотрите регистрацию в системе «Самозанятый» – налог будет 4 % без необходимости подавать декларацию.
• Не забывайте о налоге на имущество – он уплачивается независимо от доходов от аренды, но может быть учтён в расходах.
• При сдаче через юридическое лицо (ИП) выбирайте упрощённую систему, если планируете сдавать более одной квартиры.
• Следите за изменениями в налоговом законодательстве – в 2025 году уже произошли изменения в сроках и ставках.

Сдача квартиры в аренду – доходный, но «налоговый» бизнес. Правильный выбор системы налогообложения, своевременная подача деклараций и уплата НДФЛ позволяют избежать штрафов и сохранить чистую прибыль. При соблюдении рекомендаций, изложенных выше, вы сможете легально пользоваться всеми преимуществами пассивного дохода от аренды недвижимости.

Дата публикации: