Доходы от продажи квартир, домов, земельных участков облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов․ Вместе с тем закон предусматривает ряд категорий граждан и ситуаций, когда налог можно не платить или существенно уменьшить․ Ниже — самые актуальные разъяснения на 2026 год․

Когда вообще не нужно платить НДФЛ

Главное условие — минимальный срок владения объектом недвижимости․ В 2026 году действует следующая шкала:

1. 5 лет — общее правило для всех объектов, приобретённых после ․
2. 3 года — если жилье:
   • досталось по наследству или договору дарения от близкого родственника (п․ 1 п․ 3 ст․ 217․1 НК РФ);
   • было приватизировано, получено по договору пожизненного содержания с иждивением или в результате безвозмездной передачи;
   • продаётся единственное жильё․

Следовательно, если квартира была завещана или подарена отца → сыну, бабушкой → внучке, для полного освобождения от НДФЛ достаточно 3 года с даты вступления в наследства․ Дата регистрации права в Росреестре не имеет значения․

Наследство и дар: ключевые нюансы

Когда наследник фактически получил имущество?

С момента открытия наследства (дата смерти завещателя)․ Именно с этой даты и считается срок владения․ Пример:

• дата смерти: ;
• продажа: — налог не платится, так как 3 года истёк․

Что если наследников несколько?

Каждый вступает в долю с момента открытия наследства․ Договор купли-продажи можно оформить по каждой доле отдельно, но срок считается одинаково․

Договор дарения и повторная передача имущества

Депутат Госдумы Никита Чаплин подчеркнул: если имущество получено в дар, повторно его можно передарить только после 3-летнего срока владения, иначе даритель заплатит НДФЛ с рыночной стоимости․

Пенсионеры: есть ли льготы?

Никаких специальных «пенсионерских» освобождений от НДФЛ при продаже недвижимости нет․ Однако пенсионеры могут:

• использовать имущественный вычет 1 000 000 руб․;
• засчитать документированные расходы, если недвижимость покупалась, а не досталась по наследству или дару․

Если стоимость продажи ≤ 1 млн руб․, НДФЛ равен нулю и придётся только подать нулевую декларацию 3-НДФЛ․

Какие новшества 2026 года уже приняты Госдумой?

В первом чтении одобрен пакет поправок:

• увеличен минимальный срок владения до 5 лет для всех видов недвижимости, кроме приватизированного жилья и единственного жилья;
• вводится обязательная онлайн-проверка сделок через ФНС до регистрации перехода права;
• сокращены сроки для предоставления сведений о сделках в налоговую — до 3 рабочих дней после регистрации․

Как уменьшить налог, если срок ещё не вышел

Пошаговая инструкция: как не платить лишнего

1. Проверьте дату вступления в наследство, выписка из ЕГРН, свидетельство о праве на наследство․
2. Убедитесь, что прошло 3 года (или 5 лет для неблизких родственников)․
3. Подготовьте документы: договор купли-продажи, копию свидетельства о смерти, ЕГРН․
4. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, даже если налог нулевой․
5. Учтите новации 2026 года, возможно, потребуется предварительная онлайн-заявка в ФНС․

Частые ошибки

• Считать срок с даты регистрации — это неверно, отсчёт идёт с момента открытия наследства․
• Не подавать декларацию, считая налог равным нулю — штраф 1 000 руб․ минимум․
• Игнорировать льготы пенсионерам по имущественным налогам (на землю, транспорт), они не освобождают от НДФЛ, но снижают совокупную налоговую нагрузку․

Получив квартиру по наследству, вы можете продать её без НДФЛ уже через 3 года с даты смерти наследодателя․ Если срок ещё не истёк, используйте вычет 1 млн руб; и грамотно оформляйте документы․ С 2026 года правила ужесточаются: внимательно следите за изменениями и консультируйтесь с юристом при сомнениях․