Краткая справка: что это такое и зачем нужен

Имущественный налоговый вычет — это законное право уменьшить налогооблагаемую базу (доход от продажи) на фиксированную сумму или на фактически понесённые расходы․ В результате вы платите НДФЛ 13 % (или 15 %) не со всей цены квартиры, а лишь с остатка, тем самым экономя десятки и сотни тысяч рублей․

Размеры фиксированных вычетов в 2026 году

• 1 000 000 рублей — максимальный вычет при продаже жилой недвижимости (квартира, комната, дом, дача, земельный участок под ИЖД)․
• 250 000 рублей — вычет при продаже иного имущества (гараж, машино-место, садовый домик без статуса жилого помещения)․

Применяется один раз в налоговый период (календарный год), но неограниченное количество раз за всю жизнь․ То есть в 2026 году вы можете продать три квартиры и каждый раз воспользоваться вычетом, но суммарный лимит всё равно не превысит 1 000 000 ₽․

Альтернатива: вычет «по расходам»

Вместо фиксированного 1 млн рублей вы можете уменьшить доход на фактически документированные расходы, связанные с приобретением именно этой квартиры:

1. Цена, указанная в ДКП при покупке․
2. Расходы на ипотечные проценты (если квартира была в ипотеке)․
3. Дополнительные затраты: ремонт, оформление права собственности, услуги риэлтора (при условии наличия подтверждающих документов)․

Важно: выбирать нужно один из двух вариантов, либо 1 млн рублей, либо «расходы»․ Одновременно они не суммируются․

Новые правила с : семейные льготы и кадастровая база

Семейный коэффициал для многодетных

С 2026 года семьи, имеющие трёх и более детей, могут получить повышенный лимит вычета при покупке нового жилья․ Это не касается непосредственно вычета при продаже, но важно помнить: если в тот же год вы одновременно продаёте и покупаете жильё, часть льгот можно «перекрыть»․

Привязка к кадастровой стоимости

Если цена в договоре продажи ниже 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи, то налоговая будет считать доходом 70 % кадастровой стоимости․ Вычет применяется именно к этой «минимальной» базе, а не к цене из ДКП․

Пример:

Вы продаёте квартиру за 2 500 000 ₽, кадастровая стоимость = 4 000 000 ₽․

70 % от 4 млн = 2 800 000 ₽ — именно эту сумму налоговая примет как доход․

Применяем вычет 1 000 000 ₽ → 1 800 000 ₽ × 13 % = 234 000 ₽ к уплате․

Кто вообще обязан платить налог

• Резиденты РФ (нахождение в стране > 183 дней в году) — ставка 13 %․
• Нерезиденты — ставка 30 %, вычет не предоставляется․

Освобождаются от НДФЛ при продаже единственного жилья, если срок владения ≥ 3 года (если до ) или ≥ 5 лет (если куплено после )․ Для квартир, полученных по наследству, дарению от близких родственников, или приватизированных, срок 3 года независимо от даты․

Пошаговая инструкция получения вычета

1. Шаг 1․ Заполните 3-НДФЛ за год продажи (до 30 апреля следующего года)․
2. Шаг 2․ Подготовьте документы:
   • ДКП (копия + оригинал для проверки)․
   • Расходные документы при выборе вычета «по расходам» (банковские выписки, квитанции, акты)․
   • Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН․
3. Шаг 3․ Подайте декларацию:
   • через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС;
   • лично в ИФНС;
   • через МФЦ или почту с уведомлением․
4. Шаг 4․ Оплатите налог (если он рассчитался) до 15 июля следующего года․

Распространённые ошибки и лайфхаки

• Ошибка: Подавать «нулевую» декларацию, если квартира продана за 1 млн рублей․ Правильно: подавать всегда, даже если налог = 0․
• Лайфхак: Если квартира в долевой собственности, вычет делится пропорционально долям, но при продаже каждый собственник может использовать 1 млн рублей отдельно, оформив сделку по отдельным договорам․
• Ошибка: Забывать учесть ипотечные проценты при вычете «по расходам»․ Это может существенно снизить налог․

Планируя продажу квартиры в 2026 году, заранее просчитайте налог, выберите оптимальный вариант вычета и не забудьте подать декларацию вовремя․ Это позволит избежать штрафов и сохранить максимум средств․