С 1 января 2025 года правила налогообложения доходов от продажи недвижимости в России изменились: теперь НДФЛ рассчитывается по прогрессивной шкале. Однако фиксированный вычет в 1 000 000 рублей сохранён и остаётся основным способом снизить налоговую базу для большинства продавцов. В этой статье разберёмся, когда и как применять этот вычет, какие документы потребуются и чем он отличается от альтернативных способов уменьшения налога.
Когда можно применить вычет 1 000 000 рублей
Вычет применяется при продаже любой недвижимости, если вы:
- владеете объектом менее минимального срока (3 года для единственного жилья, 5 лет, для вторичной и последующих квартир);
- продаёте долю в квартире, комнате, доме, земельном участке или гараже;
- получаете доход в денежной или натуральной форме.
Как рассчитать налог с вычетом
Алгоритм прост:
- Определите налоговую базу, цена продажи по договору (но не ниже 70 % кадастровой стоимости).
- Вычтите 1 000 000 рублей.
- Умножьте остаток на ставку НДФЛ.
Пример 1: квартира продана за 3 000 000 рублей.
3 000 000 − 1 000 000 = 2 000 000 руб. — база.
Налог: 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб.
Прогрессивная шкала 2025: важное уточнение
С 2025 года ставки НДФЛ:
- 13 % — на доход до 2 400 000 рублей в год;
- 15 % — на доход свыше 2 400 000 рублей.
Поэтому, если ваш совокупный годовой доход (включая зарплату, дивиденды и прибыль от продажи квартиры) превышает 2,4 млн руб., часть налога рассчитается по 15 %.
Альтернатива вычету: уменьшение на расходы
Если вы документально подтвердите расходы на покупку этой же квартиры (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, платёжные поручения), можно уменьшить базу не на 1 000 000, а на всю сумму расходов.
Пример 2: купили квартиру за 4 500 000 руб., продали через 2 года за 5 000 000 руб.
5 000 000 − 4 500 000 = 500 000 руб., база.
Налог: 500 000 × 13 % = 65 000 руб.
В данном случае способ «расходы» выгоднее фиксированного вычета.
Как подать заявление на вычет: пошаговая инструкция
Шаг 1. Подготовьте документы
- 3-НДФЛ за год продажи (подаётся до 30 апреля следующего года);
- копия договора купли-продажи;
- копия свидетельства о праве собственности (или выписка ЕГРН);
- платёжные документы (расписка, банковские выписки);
- если продаёте долю, соглашение о разделе вычета между собственниками.
Шаг 2. Подайте декларацию
Электронно через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или на бумаге в ИФНС по месту регистрации.
Шаг 3. Оплатите налог
Срок оплаты — до 15 июля года, следующего за годом продажи. При подаче онлайн налоговая автоматически сформирует квитанцию.
Частые ошибки
- Забыть о кадастровой стоимости. Если продажная цена явно занижена, ИФНС пересчитает налог исходя из 0,7 кадастровой стоимости.
- Не указать долю. При совместной собственности вычет делится пропорционально долям.
- Не учесть дату вступления в права. Срок владения считается с даты регистрации в Росреестре, а не с даты договора.
Будущие изменения: увеличение вычета при покупке жилья
Партия «Справедливая Россия» предложила увеличить максимальный вычет при покупке недвижимости с 2 млн до 8 млн рублей. Это не касается вычета при продаже (1 млн руб.), но если инициатива будет принята, владельцы смогут быстрее «отбить» покупку нового жилья и сократить общее налоговое бремя.
Вычет 1 000 000 рублей по-прежнему остаётся универсальным способом снизить НДФЛ при продаже квартиры, особенно если вы не можете подтвердить первоначальные расходы. Учитывайте новую прогрессивную шкалу 13/15 % и не пропустите сроки подачи декларации — это позволит избежать штрафов и пени.
Полезный совет: сохраняйте все документы сделки минимум 3 года после продажи — они понадобятся при любой проверке налоговой.