Сдача жилой недвижимости в аренду – популярный способ получения дополнительного дохода. Однако доход от аренды облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ)‚ а многие собственники не знают‚ что могут уменьшить налоговую нагрузку за счёт имущественного налогового вычета. В этой статье мы разберём‚ какие вычеты доступны арендодателям‚ какие документы нужны‚ как правильно оформить декларацию и какие изменения в законодательстве вступили в силу в 2024‑2026 гг.
Что такое налоговый вычет при сдаче квартиры?
Налоговый вычет – это законодательно установленное уменьшение налоговой базы‚ то есть суммы‚ с которой рассчитывается налог. При сдаче квартиры в аренду вычет может быть получен за:
- расходы‚ связанные с получением дохода (например‚ оплата коммунальных услуг‚ если они не включены в арендную плату);
- уплату налогов (НДФЛ) в случае‚ если вы одновременно являетесь арендатором и арендодателем (редко‚ но возможно);
- специальные государственные программы‚ которые вводятся временно (например‚ вычет за аренду жилья‚ предусмотренный в 2025‑2026 годах).
Согласно Статье 220 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от № 176‑ФЗ) налогоплательщик имеет право на имущественные налоговые вычеты‚ если они предусмотрены главой о налогах на доходы физических лиц.
Кто имеет право на вычет?
- Физические лица‑собственники‚ сдающие в аренду жилую площадь‚ получающие доход от аренды и подающие декларацию 3‑НДФЛ.
- Лица‚ получившие ипотечный кредит на покупку квартиры‚ могут одновременно воспользоваться вычетом за покупку (13 % от суммы уплаченных процентов‚ максимум 260 000 ₽ в год) и вычетом за аренду‚ если сдают часть квартиры.
- Временно зарегистрированные в другом регионе граждане могут воспользоваться временными программами вычета за аренду‚ если такие программы одобрены региональными властями (проект 2025‑2026 гг).
Важно: арендатор (человек‚ который снимает жильё) не имеет права на налоговый вычет за аренду согласно официальному разъяснению ФНС (вопрос 00075224). Вычет предоставляется только собственнику‚ получающему доход от сдачи в аренду.
Как рассчитывается налог на доход от аренды?
Налоговая ставка зависит от выбранного режима налогообложения:
- Общий режим – 13 % от суммарного дохода (для налоговых резидентов) или 15 % (для нерезидентов). Ставка 13 % применяется к доходу‚ полученному от аренды жилой недвижимости‚ если иное не указано в договоре.
- Упрощённый налоговый режим (УСН) «Доходы» – 6 % от полученного дохода (для ИП‚ но не для физических лиц‑частных собственников).
Пример расчёта (данные условные):
Арендная плата: 50 000 ₽/мес Годовой доход: 50 000 ₽ × 12 = 600 000 ₽ Налог (13 %): 600 000 ₽ × 0‚13 = 78 000 ₽ Если вычеты составят 20 000 ₽ → итоговый налог = 78 000 ₽ – 20 000 ₽ = 58 000 ₽
Какие виды расходов можно включить в вычет?
| Тип расходов | Можно включить в вычет? | Комментарий |
|---|---|---|
| Коммунальные услуги‚ оплаченные арендодателем | Да | Только если они не включены в арендную плату и подтверждены квитанциями. |
| Ремонт и текущий уход за квартирой | Да | Только расходы‚ непосредственно связанные с сдачей (не капитальный ремонт). |
| Услуги управляющей компании‚ комиссии агентств | Да | Требуется договор и подтверждающие платежные документы. |
| Банковские комиссии за получение арендных платежей | Да | Подтверждаются выписками из банка. |
| Налог на имущество (домовладельцев) | Нет | Это отдельный налог‚ не относится к вычету за аренду. |
Какие документы нужны для получения вычета?
- Договор аренды (подписанный обеими сторонами).
- Квитанции/чековые листы за оплату коммунальных услуг‚ ремонта‚ управляющей компании.
- Выписки из банковского счёта‚ подтверждающие получение арендных платежей.
- Копия паспорта и ИНН собственника.
- Заполненная декларация 3‑НДФЛ (бумажный или электронный вариант через ЛК ФНС).
- Если вы используете вычет за покупку квартиры или ипотечный вычет – копии договора купли‑продажи‚ справка из банка о выплате процентов.
Все документы прикладываются к декларации в виде копий (сканированных файлов) либо в оригинале‚ если декларация подаётся в налоговую инспекцию лично.
Пошаговая инструкция по получению вычета
Шаг 1. Сбор документов
Соберите все подтверждающие расходы за календарный год. Не забудьте о банковских выписках – они подтверждают факт получения арендных платежей.
Шаг 2; Расчёт налоговой базы
Сложите все доходы от аренды за год. Вычтите из них документально подтверждённые расходы‚ которые подпадают под вычет.
Шаг 3. Заполнение декларации 3‑НДФЛ
В онлайн‑кабинете ФНС (Личный кабинет) выберите «Декларация 3‑НДФЛ». В разделе «Доходы» укажите полученный доход от аренды‚ а в разделе «Расходы‚ уменьшающие налоговую базу» – суммы расходов‚ подтверждённых документами.
Шаг 4. Прикрепление сканов
Загрузите сканы всех подтверждающих документов. При подаче в бумажном виде приложите оригиналы (или копии‚ заверенные нотариусом).
Шаг 5. Подача декларации
Декларацию можно подать:
- Через Личный кабинет ФНС (рекомендованный способ – быстро‚ без очередей).
- Лично в отделение налоговой по месту жительства (до 30 апреля года‚ следующего за отчётным).
Шаг 6. Ожидание решения
Налоговая проверит документы в течение 30 дней. При одобрении вычет будет зачислен на ваш банковский счёт‚ указанный в декларации.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Можно ли получить вычет‚ если я сдаю квартиру только часть года?
- Да. Вычет рассчитывается пропорционально фактическому доходу и документально подтверждённым расходам за тот период‚ когда квартира была сдана.
- Нужно ли платить налог‚ если я сдаю квартиру через агентство?
- Да. Налог уплачивается с полученного дохода‚ но комиссии агентства могут быть включены в расходы и уменьшить налоговую базу.
- Какой максимум расходов можно учитывать?
- Закон не ограничивает сумму расходов‚ если они документально подтверждены и непосредственно связаны с арендой. Однако при использовании ипотечного вычета существует лимит 260 000 ₽ в год на проценты.
- Можно ли одновременно воспользоваться вычетом за покупку квартиры и вычетом за её сдачу?
- Да‚ но только если расходы относятся к разным статьям: покупка/ипотека – один вычет‚ расходы на аренду – другой.
- Существует ли новый вычет за аренду жилья (для арендаторов) в 2025‑2026 гг?
- На федеральном уровне такой вычет пока не введён. Планируются региональные проекты‚ где вычет может достигать 40 000‑70 000 ₽ в месяц‚ но они действуют только в рамках конкретных регионов и требуют подтверждения временной регистрации.
Практический пример расчёта вычета (2024‑2025 годы)
Допустим‚ вы сдаёте квартиру за 45 000 ₽ в месяц‚ а также оплачиваете коммунальные услуги в размере 5 000 ₽ в месяц‚ которые не включены в арендную плату. За год вы понесли следующие расходы:
- Коммунальные услуги: 5 000 ₽ × 12 = 60 000 ₽
- Ремонт (мелкий): 30 000 ₽
- Услуги агентства: 10 000 ₽
| Показатель | Сумма (₽) |
|---|---|
| Годовой доход от аренды (45 000 ₽ × 12) | 540 000 |
| Налог (13 %) | 70 200 |
| Вычет за расходы | 100 000 |
| 0 (переплата 29 800 ₽‚ возвращается) |
В результате вы получаете возврат налога в размере 29 800 ₽.
Ошибки‚ которых следует избегать
- Не подавать декларацию в срок. Крайний срок – 30 апреля года‚ следующего за отчетным. Поздняя подача приводит к штрафам.
- Отсутствие подтверждающих документов. Налоговая может отказать в вычете‚ если расход не подтверждён чеком‚ квитанцией или выпиской.
- Смешивание доходов от аренды с другими видами доходов. В декларации необходимо точно указать‚ какие доходы относятся к аренде‚ а какие – к другим источникам.
- Не учитывать изменения налоговых ставок. С 2025 года для нерезидентов ставка увеличена до 15 %.
- Неправильный выбор налогового режима. Если вы планируете сдавать квартиру более чем 6 месяцев в году‚ имеет смысл рассмотреть переход на УСН (для ИП)‚ но это требует регистрации ИП.
Налоговый вычет при сдаче квартиры – эффективный инструмент снижения налоговой нагрузки‚ который доступен большинству арендодателей‑физических лиц. Главное – собрать все подтверждающие документы‚ правильно рассчитать налоговую базу и подать декларацию 3‑НДФЛ в установленный срок. При соблюдении этих требований вы сможете вернуть часть уплаченного налога и увеличить чистый доход от аренды.
Помните: закон постоянно меняется‚ поэтому рекомендуется следить за актуальными поправками к НК РФ (особенно за изменениями 2024‑2026 гг.) и при необходимости консультироваться с налоговым специалистом.
Полезные ссылки
- Официальный сайт ФНС – декларация 3‑НДФЛ
- Налоговый кодекс РФ‚ статья 220
- Как правильно платить налог при сдаче квартиры (Домклик‚ 2026)