В 2023 году россияне, впервые столкнувшиеся с продажей недвижимости, задаются одни и те же вопросы: обязательно ли платить НДФЛ, можно ли обнулить налог и как получить вычет? В этой статье мы разложим всё по полочкам: какие правила действуют уже сегодня, кому положены льготы и какие ошибки чаще всего совершают продавцы․
Когда продавец освобождается от НДФЛ полностью
С 1 января 2023-го срок «обязательного владения» жильём остался прежним: если квартира находилась в собственности 5 лет и более, доход от её продажи не облагается НДФЛ; Для квартир, полученных по наследству или в дар от близких родственников, пониженный срок — 3 года․
- Ключевое исключение 2023 года: семьи, в которых есть ребёнок-инвалид любого возраста, получают налоговый вычет независимо от срока владения․
- Освобождение распространяется на доли в квартирах, комнаты, апартаменты и дома․
Как «обнулить» НДФЛ, если срок владения меньше 5 лет
Если «пятилетний» порог не пройден, можно воспользоваться одним из двух вариантов вычетов, предусмотренных ст․ 220 НК РФ:
- Вычет в размере 1 млн руб․, фиксированная сумма, которую можно вычесть из цены продажи․
- Вычет «по расходам» — вычитаются реально понесённые расходы на покупку этой же квартиры (подтверждаются договором купли-продажи и платёжками)․
Пример расчёта:
Продали квартиру за 4 200 000 ₽, купили её 2 года назад за 3 800 000 ₽․ НДФЛ = (4 200 000 – 3 800 000) × 13 % = 52 000 ₽․
Если бы выбрали вычет 1 млн ₽, налог составил бы (4 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 416 000 ₽, что невыгодно․
Расширенные льготы для семей с детьми-инвалидами
Федеральный закон № 382-ФЗ заработал в полном объёме в 2023 году и позволяет семьям, воспитывающим детей-инвалидов, получить вычет без ограничения срока владения․ Для этого нужно:
- подтвердить статус ребёнка справкой МСЭ;
- подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего за продажей года;
- указать в заявлении код вычета 903 и обоснование права на льготу․
Пошаговая инструкция: как подать документы на вычет в 2023 году
Шаг 1․ Соберите пакет документов
- Копия паспорта (все страницы с отметками)․
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН․
- Договор купли-продажи и акт приёма-передачи․
- Платёжные документы (квитанции, выписки банка)․
- Справка 2-НДФЛ за год продажи (берётся у работодателя)․
- Заявление о распределении вычета (если квартира в долях)․
Шаг 2․ Заполните декларацию 3-НДФЛ
Декларацию можно заполнить онлайн через личный кабинет налогоплательщика или программу «Декларация» ФНС․
Шаг 3․ Подайте документы
- онлайн — через сайт lkfl․nalog․ru с ЭЦП;
- офлайн, в любую инспекцию ФНС по месту жительства․
Шаг 4․ Дождитесь возврата
Срок рассмотрения — до 3 месяцев, деньги поступят на указанный счёт в течение 1 месяца после одобрения․
Типичные ошибки, которые дорого обходятся
- Упустить срок подачи․ Даже при нулевом НДФЛ декларацию нужно сдать до 30 апреля․
- Не подтвердить расходы․ Если нет чеков и договоров, придётся довольствоваться вычетом 1 млн руб․
- Забыть о долях․ При продаже доли в квартире вычет делится пропорционально долям․
- Указать заниженную цену․ Если цена в договоре < 70 % кадастровой, налог рассчитают от 70 % кадастровой стоимости․
- Не учесть материнский капитал․ Если покупка частично оплачена маткапиталом, эту сумму нельзя включить в расходы․
Что изменится в 2024 году (анонс)
Минфин уже подготовил проект поправок, который может повысить фиксированный вычет с 1 млн до 1,5 млн руб․ и увеличить «льготный» срок владения для квартир, купленных по ипотеке, до 7 лет․ Окончательные решения обещают принять осенью 2023 года․
В 2023 году получить налоговый вычет при продаже квартиры можно двумя путями: дождаться 5-летнего срока владения или применить вычет по расходам/1 млн руб․․ Семьи с детьми-инвалидами получают уникальную льготу, а остальные продавцы могут существенно сократить НДФЛ при правильном подходе․ Главное — собрать документы заранее и не пропустить дедлайн подачи декларации․
Актуально на 19 апреля 2023 г․ Данные взяты из официальных источников ФНС и ТАСС․