Продажа жилой недвижимости в России облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако закон предусматривает возможность получения имущественного налогового вычета, который позволяет вернуть часть уплаченного налога. Вопрос «сколько раз можно воспользоваться вычетом при продаже квартиры» волнует многих владельцев недвижимости. В этой статье мы разберём:
- Что такое налоговый вычет при продаже квартиры;
- Какие условия необходимо выполнить;
- Сколько раз можно получить вычет за всю жизнь;
- Как правильно оформить вычет в личном кабинете ФНС;
- Типичные ошибки и рекомендации.
Что представляет собой имущественный налоговый вычет?
Имущественный налоговый вычет – это возврат части уплаченного налога на доходы физических лиц, полученного в результате продажи недвижимости. Вычет рассчитывается как разница между полученной от продажи суммой и первоначальными затра‑тами, которые учитываются в качестве базы для вычета. При этом размер возврата ограничен суммой, определённой законом.
Размер вычета
С 2023 года максимальная сумма возврата составляет 1 000 000 рублей. Это эквивалентно возврату 13 % от налоговой базы (для резидентов России), но не более 1 000 000 р.
Как считается налоговая база?
- Сумма, полученная от покупателя (чистая, без учёта комиссии агентства, если она была оплачена продавцом).
- Минус расходы, подтверждённые документально:
- Стоимость приобретения квартиры (документы о покупке, договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН).
- Расходы на улучшения (ремонт, перепланировка) – только если они подтверждены чеками и актами.
- Комиссия брокера (если её платил продавец).
Правила использования вычета при продаже квартиры
Сколько раз в жизни?
Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, каждый налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным вычетом не более трех раз в течение жизни. Это ограничение распространяется как на вычеты при покупке, так и при продаже недвижимости. Таким образом, если вы уже использовали вычет, например, при покупке первой квартиры, у вас остаётся ещё два раза, которые можно применить к продаже (или к покупке) недвижимости.
Что считается «одним разом»?
- Продажа одной квартиры – один вычет.
- Продажа нескольких квартир одновременно (например, в рамках одного договора купли‑продажи) считается одним вычетом, если они находятся в едином реестре прав (например, доли в общей собственности).
- Продажа доли в квартире – тоже считается отдельным вычетом, но только в том объёме, который соответствует проданной доле.
Ограничения по типу недвижимости
Вычет предоставляется только при продаже жилья, предназначенного для проживания. Коммерческие объекты, дачные участки, гаражи и т.п. не подпадают под действие имущественного вычета.
Условия получения вычета
Срок владения
Для получения вычета необходимо, чтобы продавец владел квартирой минимум минимум три года (период может быть сокращён до одного года, если квартира была получена в наследство, в дар или в результате приватизации). Если срок владения меньше, то вычет не предоставляется, за исключением указанных случаев.
Наличие налоговых обязательств
Вычет можно получить только в том случае, если по доходу от продажи был удержан налог (13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов). Если налог не удерживался (например, покупатель не был обязан удержать налог), налогоплательщик обязан самостоятельно подать декларацию и уплатить налог, после чего может запросить возврат.
Документальное подтверждение
Для подачи заявления необходимо собрать следующий пакет документов:
- Копия паспорта.
- ИНН.
- Справка из банка о перечислении средств от покупателя (или договор купли‑продажи).
- Документы, подтверждающие стоимость приобретения (договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН).
- Квитанции и акты, подтверждающие расходы на улучшения (если они учитываются).
- Справка из налогового органа о начисленном налоге (если налог удерживался).
Порядок подачи заявления на вычет
Через личный кабинет ФНС
С 2024 года большинство налогоплательщиков оформляют вычет онлайн:
- Зарегистрируйтесь (или войдите) в личный кабинет налогоплательщика.
- Выберите раздел «Налоговые вычеты» → «Имущественный вычет».
- Заполните электронную форму, указав:
- Дата продажи и её сумма.
- Размер расходов, подлежащих учёту.
- Сведения о предыдущих использованных вычетах (если такие есть).
- Загрузите сканированные копии всех подтверждающих документов.
- Подтвердите отправку заявления. После проверки (обычно до 30 дней) вы получите уведомление о возврате средств на указанный банковский счёт.
Через налоговую инспекцию
Если у вас нет доступа к интернету, можно подать бумажную декларацию (форма 3‑НДФЛ) в отделение ФНС по месту жительства, приложив те же документы.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли получить вычет, если я уже использовал его дважды при покупке жилья?
Да. Три использования относятся к совокупности вычетов (покупка + продажа). Если вы использовали два вычета при покупке, у вас остаётся один шанс, который можно применить к продаже квартиры.
Что будет, если я продам две квартиры в один год?
Каждая продажа считается отдельным вычетом. Если у вас ещё есть доступные «слоты», вы сможете получить вычет по каждой операции, но не более трех раз в общей сложности.
Может ли вычет быть частичным?
Да. Если налог, уплаченный по сделке, меньше максимального лимита (1 000 000 р), вы получите возврат только по фактическому налогу.
Как рассчитать, сколько денег я получу?
Пример расчёта:
Цена продажи: 5 000 000 ₽ Стоимость покупки: 3 500 000 ₽ Расходы на ремонт: 200 000 ₽ Налоговая база = 5 000 000 – (3 500 000 + 200 000) = 1 300 000 ₽ Налог 13 % = 169 000 ₽ Возврат = 169 000 ₽ (не превышает лимит 1 000 000 ₽)
Ошибки, которых стоит избегать
- Неполный пакет документов. Отсутствие хотя бы одного подтверждающего чека приведёт к отказу.
- Неправильный расчёт налоговой базы. Не учитывайте только те расходы, которые действительно документированы.
- Подача заявления позже 3 лет с даты продажи. По закону возврат можно запросить в течение трех лет после уплаты налога.
- Повторное использование вычета без учёта предыдущих. Система ФНС автоматически проверяет количество использований, но лучше самостоятельно вести учёт.
Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры – полезный инструмент, позволяющий вернуть до 13 % от налога, но не более 1 000 000 рублей. Каждый налогоплательщик может воспользоваться этим вычетом не более трёх раз за всю жизнь. При правильном документальном оформлении и соблюдении сроков вы сможете значительно сократить финансовую нагрузку при продаже недвижимости.
Если у вас остались вопросы или нужна помощь в подготовке документов, обратитесь к налоговому консультанту или в службу поддержки ФНС через личный кабинет.
Дата публикации: 18 апреля 2026 г.