Если в 2026 году вы продали одну квартиру и сразу приобрели другую, перед вами встает сразу два вопроса: как рассчитать налог с продажи и как получить максимальный вычет за покупку. Ниже — подробная инструкция, которая поможет не переплатить государству и легально вернуть до 650 000 рублей на каждого члена семьи.
Продажа квартиры: когда нужно платить НДФЛ
Срок владения: «горячие» и «холодные» даты
- 0 % НДФЛ — если собственность оформлена до и вы владели ею ≥ 3 года.
- 0 % НДФЛ — если квартира куплена после и вы владели ею ≥ 5 лет.
- 13 % с разницы между ценой продажи и 1 000 000 рублей (или расходами на покупку), в остальных случаях.
Имущественный вычет при продаже
Если налог всё-таки нужно платить, вы можете уменьшить базу на один из вариантов:
- 1 000 000 рублей — фиксированный вычет;
- Документально подтвержденные расходы на приобретение этой же квартиры.
Пример: продали за 6 000 000 ₽, купили когда-то за 4 500 000 ₽. Налог = (6 000 000 – 4 500 000) × 13 % = 195 000 ₽. Если бы не было документов о расходах, пришлось бы заплатить (6 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 ₽.
Покупка квартиры: вычет до 650 000 ₽ на человека
Размер и лимиты 2026 года
- Максимальная сумма вычета — 2 000 000 рублей на покупателя.
- Возвращается 13 %, то есть до 260 000 рублей.
- Если использована материнский капитал или «семейная ипотека», вычет берётся только с собственных средств.
Вычет за ипотечные проценты
Дополнительно можно вернуть 13 % с процентов по ипотеке до 3 000 000 рублей, то есть ещё до 390 000 рублей.
Кто может получить?
- Российские налоговые резиденты (≥ 183 дней в году).
- Есть доход, облагаемый НДФЛ (зарплата, контракты-ГПХ, аренда).
Продажа и покупка в один год: как соединить два вычета
Оффсет в одной декларации 3-НДФЛ
Вы подаёте одну декларацию, где:
- Отражаете доход от продажи и применяете вычет (1 млн или расходы).
- Отражаете расходы на покупку новой квартиры и заявляете имущественный вычет.
Реальная экономия (цифры 2026)
| Показатель | Без оффсета | С оффсетом |
|---|---|---|
| Продажа 5 000 000 ₽ (владение 2 года) | Налог 520 000 ₽ | Налог 0 ₽ (погашен вычетом за покупку) |
| Покупка 4 000 000 ₽ | Возврат 0 ₽ | Возврат 260 000 ₽ (оставшаяся часть вычета) |
Разница: 780 000 рублей в вашу пользу.
Как подать документы: пошаговый чек-лист
Шаг 1. Собираем бумаги
- ДКП/ЕГРН на продажу и покупку.
- Платежные документы (приходные ордеры, выписки из банка).
- Справка 2-НДФЛ за 2026 год;
Шаг 2. Заполняем 3-НДФЛ
С 2025 года нужно использовать обновлённую форму 3-НДФЛ с новыми приложениями 1 и 7.
Шаг 3. Подаём заявление
- Онлайн через Личный кабинет ФНС (электронная подпись).
- Или лично в ИФНС по месту регистрации.
Шаг 4. Получаем деньги
Срок возврата — до 4 месяцев: 3 месяца на проверку + 1 месяц на перечисление.
Особые льготы 2026 года
Для семей с детьми-инвалидами
Независимо от срока владения при продаже жилья полагается полный вычет 1 000 000 рублей без подтверждения расходов.
Для ипотечных заёмщиков
Возможен ежемесячный возврат 13 % из зарплаты через работодателя без ожидания конца года.
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: не включить материнский капитал в расходы.
Решение: вычет берётся только с собственных средств. - Ошибка: забыть задекларировать продажу.
Решение: срок подачи декларации — до 30 апреля 2027 года. - Ошибка: использовать вычет 1 000 000 рублей, когда есть чеки на покупку.
Решение: всегда сравнивать, какой вариант выгоднее.
Если в 2026 году вы продали и купили квартиру в один год, обязательно используйте оффсет вычетов. Это позволит избежать крупного налога с продажи и максимально быстро вернуть деньги за покупку. Главное, подать 3-НДФЛ до 30 апреля и прикрепить все документы.
Для персонального расчёта рекомендуем воспользоваться бесплатным калькулятором ФНС или обратиться к налоговому консультанту.