В 2026 году в России продолжает действовать имущественный налоговый вычет, позволяющий вернуть до 260 000 рублей (13 % от 2 млн рублей) при покупке жилья. Однако далеко не все сделки подходят для получения этой льготы. Один из самых спорных случаев — покупка квартиры у родственников. В этой статье мы подробно разберем, почему в большинстве случаев налоговый вычет при таких сделках невозможен, какие исключения существуют и какие риски подстерегают покупателей.
Что такое имущественный налоговый вычет?
Имущественный налоговый вычет — это возврат 13 % от стоимости жилья, но не более 260 000 рублей (при лимите в 2 млн рублей). В 2026 году в Госдуме обсуждают увеличение лимита до 6–8 млн рублей, но пока действует прежний порог.
Почему вычет не дают при сделках с родственниками?
Законодательный запрет
Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 220, п. 5), вычет не предоставляется, если сделка заключена между:
- Супругами;
- Родителями и детьми (включая усыновителей и усыновленных);
- Братьями и сестрами (как полнородными, так и неполнородными);
- Бабушками/дедушками и внуками.
Цель запрета: предотвратить фиктивные сделки и обналичивание средств.
Как ФНС выявляет родство?
Налоговая проверяет:
- ЕГРН: данные о предыдущих собственниках;
- Свидетельства о рождении/браке;
- Заявления в налоговую: если указываются одинаковые адреса или фамилии.
Даже если родство не очевидно, ФНС может запросить дополнительные документы.
Что грозит за попытку обойти запрет?
| Нарушение | Последствия |
|---|---|
| Фиктивная сделка | Отказ в вычете + штраф 20 % от суммы вычета |
| Сокрытие родства | Доначисление НДФЛ + пени |
| Поддельные документы | Уголовная статья (ст. 159 УК РФ, мошенничество) |
Есть ли исключения?
Да, но они редки:
- Дальнее родство: троюродные братья/сестры, двоюродные дяди/тети — вычет возможен, но ФНС может дополнительно проверять.
- Покупка через третьих лиц: если квартира сначала продается постороннему, а потом вам — не считается нарушением, но риск фиктивной схемы высок.
Как все-таки легально получить вычет?
- Покупка у постороннего продавца: самый надежный способ.
- Дарение + выкуп: если родитель дарит квартиру, а вы ее продаете и покупаете другую, вычет возможен, но схема сложна.
- Использование материнского капитала: не влияет на вычет, но уменьшает налогооблагаемую базу.
Алгоритм действий при покупке жилья у постороннего
- Проверить продавца в ЕГРН (нет ли родства).
- Собрать документы: ДКП, ЕГРН, платежные поручения.
- Подать 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС до 30 апреля следующего года.
- Получить возврат на карту (срок — до 4 месяцев).
Дата последнего обновления: