Налоговый вычет – это законный способ вернуть часть уплаченного подоходного налога (НДФЛ). Для большинства россиян самым привлекательным является имущественный налоговый вычет при покупке жилья. В статье подробно рассматриваются:

• Сколько раз можно воспользоваться вычетом в течение жизни;
• Какие суммы можно вернуть и какие лимиты действуют в 2026 году;
• Какие документы нужны и как правильно заполнить декларацию по форме 3‑НДФЛ;
• Важные нюансы, связанные с переносом вычета и сочетанием его с социальным вычетом.

Основные виды налоговых вычетов, связанных с жильём

В России предусмотрено несколько категорий вычетов, но при покупке квартиры в центре внимания находятся два:

1. Имущественный налоговый вычет – возвращает часть налога, уплаченного за доходы, полученные в течение года, в котором была совершена покупка недвижимости.
2. Социальный налоговый вычет – применяется, если покупка жилья является первой в жизни и совмещается с другими социальными целями (образование, лечение, пенсионные накопления).

С 2026 года правила вычетов претерпели важные изменения, о которых подробнее ниже.

Сколько раз можно получить имущественный вычет?

По текущему законодательству (с 2026 года) имущественный вычет при покупке квартиры можно получить только один раз в жизни. Это ограничение действует независимо от того, покупаете ли вы квартиру в Москве, в Московской области или в любом другом регионе России.

Исключение составляет ситуация, когда вы продаёте собственное жильё и покупаете новое в течение 12 месяцев. В этом случае вы можете воспользоваться вычетом повторно, но только после продажи предыдущего объекта и подтверждения, что вы более не владеете им.

На какую сумму можно рассчитывать?

С 2026 года действуют следующие лимиты:

• Максимальная стоимость недвижимости, подлежащей вычету – 5 млн рублей. При покупке жилья дороже этой суммы вычет рассчитывается только от первых 5 млн.
• Размер вычета – 13 % от суммы, не превышающей 5 млн руб. Таким образом, максимальная возвратная сумма составляет 650 000 рублей.
• Если вы уже получали вычет ранее (например, при покупке первой квартиры), повторно воспользоваться вычетом нельзя, за исключением вышеупомянутой ситуации с продажей‑покупкой.

Пример расчёта:

Стоимость квартиры: 4 500 000 ₽
13 % от 4 500 000 ₽ = 585 000 ₽ – это максимальная сумма, которую можно вернуть в виде вычета.

Перенос вычета на следующий налоговый год

Начиная с 2026 года, если вы не смогли полностью воспользоваться вычетом в текущем году (например, ваш налоговый платеж был меньше суммы вычета), оставшаяся часть переносится на следующий год. При этом:

• Имущественный вычет переносится автоматически, без необходимости подавать отдельную заявку.
• Социальный вычет не переносится. Если его размер превышает уплаченный налог в текущем году, лишняя часть будет потеряна.

Поэтому рекомендуется сначала заявлять социальный вычет, а затем – имущественный, чтобы максимально использовать переносимую часть.

Пошаговая инструкция по получению вычета

Шаг 1. Сбор необходимых документов

Шаг 2. Заполнение декларации по форме 3‑НДФЛ

1. Скачать актуальную форму 3‑НДФЛ с сайта ФНС (nalog.ru).
2. В разделе «Раздел 1. Имущественный налоговый вычет» указать:
   • Стоимость недвижимости (не более 5 млн ₽).
   • Сумму, подлежащую вычету (13 % от стоимости).
3. В разделе «Раздел 2. Социальный налоговый вычет» указать, если вы претендуете также и на него (например, при первой покупке).
4. Подписать декларацию и приложить все собранные документы.

Шаг 3. Подача декларации

Декларацию можно подать:

• Через Личный кабинет налогоплательщика на портале Госуслуги;
• Электронно через сервис Налоговый кабинет (с помощью ЭЦП);
• Лично в отделение ФНС (по месту жительства).

Срок подачи – до 30 апреля года, следующего за годом покупки недвижимости.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если квартира куплена в рассрочку?

Да. Вычет рассчитывается от фактически уплаченной суммы, а не от полной стоимости договора. При рассрочке или ипотеке вычет можно заявлять каждый год, пока не исчерпаете лимит 5 млн ₽.

Что делать, если я уже получил вычет, а потом продал квартиру?

При продаже недвижимости вычет подлежит возврату в полном объёме, если вы получаете доход от продажи, облагаемый НДФЛ. В противном случае вычет считается «неотменённым», и повторное его получение будет невозможным.

Можно ли совместить имущественный вычет с вычетом за ипотечные проценты?

Да. Ипотечный вычет (13 % от уплаченных процентов) относится к имущественному вычету и включается в общую сумму, не превышающую 5 млн ₽ стоимости недвижимости.

Какой срок действия вычета, если я не успел подать декларацию в 2026 году?

Срок подачи декларации – до 30 апреля следующего года. Если вы пропустили срок, вычета за соответствующий год получить нельзя, но если часть вычета была перенесена, её можно использовать в последующие годы.

Можно ли получить вычет, если я гражданин РФ, но постоянно проживаю за границей?

Да, но только при условии, что вы являетесь налоговым резидентом РФ (проживание более 183 дней в календарном году) и уплачиваете НДФЛ в России.

• Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры можно получить один раз в жизни (за исключением повторного получения после продажи‑покупки в течение года).
• Максимальная возвратная сумма – 650 000 рублей (13 % от 5 млн ₽).
• С 2026 года вычет может переноситься на следующий налоговый год, если в текущем году его полностью не использовали.
• Для получения вычета необходимо собрать пакет документов, правильно заполнить форму 3‑НДФЛ и подать её до 30 апреля.

Если вы планируете покупку жилья, рекомендуется сразу рассчитывать размер потенциального вычета, собрать все документы и не откладывать подачу декларации. Это позволит вернуть значительную часть вложенных средств и снизить финансовую нагрузку.

Статья составлена на основе актуальной информации о налоговых вычетах в России, включая изменения, вступившие в силу в 2026 году.