Имущественный налоговый вычет (вычет по ст. 220 Налогового кодекса РФ) – один из самых популярных способов вернуть часть потраченных средств при покупке жилья.
Ключевым документом, подтверждающим право на вычет, является акт приема‑передачи (АПП) квартиры. Ниже подробно рассмотрим, когда и почему он нужен, какие документы требуются и как правильно оформить вычет в 2025‑2026 гг.

Когда возникает право на налоговый вычет?

• Дата подписания акта приема‑передачи (АПП) – основной момент, с которого начинает действовать право на вычет. Для новостроек и долевого строительства это именно тот день, когда застройщик передаёт объект покупателю.
• Для вторичного рынка право также возникает с даты регистрации права собственности в Росреестре (выписка из ЕГРН). В большинстве случаев эта дата совпадает с датой подписания АПП, но может отставать.
• Вычет можно заявить только в налоговом периоде, следующем за годом, в котором возникло право (например, если АПП подписан в 2023 г., декларацию подаём в 2024 г.).

Важно!

Если АПП был подписан до 1 января 2022 г., право на вычет считается возникшим в тот же год. После этой даты закон изменился: право возникает только после подписания акта (а не после регистрации в Росреестре).

Кто может получить вычет?

Вычет по статье 220 НК РФ предоставляеться физическим лицам, которые:

1. Платят налог на доходы физических лиц (НДФЛ) (по ставке 13 % для резидентов, 15 % и выше – для высоких доходов).
2. Приобрели или построили жилое помещение в собственность (квартира, комната, доля).
3. Имеют подтверждающие документы (договор, квитанции, АПП, выписка из ЕГРН).

Максимальный размер вычета

Сумма вычета рассчитывается как 13 % от расходов, но не более указанного лимита. Например, при покупке квартиры за 3 млн ₽ вычет составит 2 млн ₽ × 13 % = 260 000 ₽.

Полный список документов

Набор бумаг может немного различаться в зависимости от способа покупки, но в 2025‑2026 гг. обычно требуется:

• Договор купли‑продажи (или договор долевого участия – ДДУ, договор участия в долевом строительстве – ДДС) с указанием полной стоимости.
• Акт приема‑передачи квартиры (подписанный покупателем и застройщиком/продавцом). Для вторичного рынка – акт передачи права собственности.
• Выписка из ЕГРН (регистр права собственности) – подтверждает, что объект находится в вашей собственности.
• Квитанции/платёжные поручения, подтверждающие факт оплаты (банковские выписки, платежные поручения, чеки).
• Справка из банка о сумме выплаченных ипотечных процентов (если планируется вычет по процентам).
• Заполненная декларация 3‑НДФЛ за год, в котором возникло право.
• Копия ИНН и паспорта (для подтверждения личности).
• Согласие (если декларацию подаёт представитель) – доверенность.

Особенности для разных схем покупки

Пошаговая инструкция подачи заявки

1. Соберите документы. Проверьте, что все копии заверены в соответствии с требованиями ФНС (обычно достаточно оригиналов и копий).
2. Заполните форму 3‑НДФЛ. Форма доступна на сайте nalog.ru или в личном кабинете «Госуслуги». Укажите в строке «Имущественный вычет» сумму расходов за год.
3. Приложите подтверждающие документы. При онлайн-подаче загружайте сканы; при личном – берите оригиналы.
4. Отправьте декларацию. Онлайн – через портал ФНС; лично – в отделение налоговой по месту жительства.
5. Ожидайте проверки. Срок рассмотрения – до 30 дней. При необходимости ФНС может запросить дополнительные документы.
6. Получите возврат. Налоговая перечислит сумму вычета на ваш банковский счёт, указанный в декларации.

Полезные подсказки

• Если у вас несколько объектов недвижимости – каждый вычет считается отдельно, но суммарный размер не может превышать 2 млн ₽ (для жилья).
• При покупке квартиры в новостройке, где сдача происходит в несколько этапов, вычет можно оформить после подписания первого акта приёма‑передачи (обычно это «ключевой» акт).
• Если вы уже получили вычет в прошлый год, но потом обнаружили недостающие документы, их можно добавить в течение трёх лет с момента подачи декларации.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Можно ли получить вычет без акта приёма‑передачи?

Для новостройки – нет. Акт является главным доказательством перехода права собственности. На вторичном рынке вместо акта можно предоставить выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права.

Вопрос: Что делать, если акт подписан, но квартира ещё не сдана?

Согласно ФНС, право на вычет возникает с даты подписания акта, даже если фактическое владение начинается позже. Однако возврат может быть отложен до получения справки о факте ввода в эксплуатацию.

Вопрос: Когда можно заявлять вычет по ипотечным процентам?

Вычет по процентам можно заявлять каждый год, пока продолжается ипотечный кредит, предоставив справку банка о сумме уплаченных процентов за конкретный налоговый год.

Вопрос: Как изменятся лимиты вычета в ближайшее время?

В 2025‑2026 гг. обсуждаются проекты повышения предельной суммы с 2 млн ₽ до 6 млн ₽. Пока закон не принят, действуют текущие лимиты.

Практический пример расчёта

Иван купил квартиру в новостройке за 3 500 000 ₽ в 2025 году. Акт приема‑передачи подписан 15 марта 2025 г. Он уплатил полную стоимость из собственного капитала, без ипотеки.

• Сумма расходов, подлежащих вычету: 2 000 000 ₽ (лимит).
• Ставка возврата: 13 %.
• Размер вычета: 2 000 000 ₽ × 13 % = 260 000 ₽.

Иван подаёт декларацию 2026 года (за 2025 год) и получает возврат в размере 260 000 ₽ на банковский счёт.

Акт приема‑передачи – ключевой документ, без которого невозможно подтвердить право на имущественный налоговый вычет. Правильно собранный пакет документов, своевременная подача декларации и понимание сроков позволяют вернуть до 260 000 ₽ (при лимите 2 млн ₽) за каждый год покупки. Следите за изменениями в законодательстве, так как в ближайшие годы лимит вычета может существенно возрасти.

Если у вас остались вопросы или нужна помощь в подготовке документов, обратитесь к специалисту по налогам или в ваш региональный отдел ФНС.