С 2024 года в России действует упрощённый порядок получения имущественного налогового вычета (ИМВ) при одновременной покупке и продаже жилой недвижимости в течение одного календарного года․ Статья подробно рассматривает, какие вычеты доступны, какие ограничения действуют, как правильно оформить декларацию 3‑НДФЛ и какие документы понадобятся․
Общие сведения о налоговых вычетах
Налоговый вычет – это уменьшение налоговой базы по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ)․ В случае сделок с жильём выделяют два основных вида вычетов:
- Имущественный вычет при покупке (строительстве) жилья – позволяет вернуть часть уплаченного НДФЛ за счёт расходов на приобретение недвижимости․
- Имущественный вычет при продаже жилья – уменьшает налогооблагаемую прибыль, полученную от разницы между ценой продажи и покупки․
Оба вычета могут быть использованы в одном налоговом периоде, но существуют лимиты и условия совместного применения, о которых мы расскажем ниже․
Ключевые цифры (по состоянию на 2026 год)
| Тип вычета | Максимальная сумма | Процент возврата |
|---|---|---|
| Имущественный вычет при покупке жилья | 2 000 000 ₽ | 13 % (260 000 ₽) |
| Имущественный вычет при продаже жилья | 1 000 000 ₽ (при разнице цены) | 13 % (130 000 ₽) |
Если в 2026 году вы совмещаете покупку и продажу, суммарный лимит вычета не превышает 2 000 000 ₽ (для покупки) + 1 000 000 ₽ (для продажи), но не более 2 000 000 ₽ в сумме за один налоговый период․ Это правило было уточнено в поправках к НК РФ, принятых в 2025 году․
Имущественный вычет при покупке (строительстве) квартиры
Кто имеет право?
- Налоговые резиденты РФ, получающие доход, облагаемый НДФЛ (по ставке 13 % для большинства работников, 15 % — для доходов свыше 5 млн ₽)․
- Пенсионеры могут переносить неиспользованный вычет до трёх лет назад․
- Иностранные граждане‑нерезиденты, если их доход получен из источников в РФ (в этом случае вычет обычно не предоставляется)․
Условия получения
- Квартира должна быть приобретена в собственность (передача прав собственности в Росреестре)․
- Сделка должна быть оформлена в рамках одного календарного года, в котором вы планируете подать декларацию․
- Сумма расходов, подлежащих вычету, не может превышать 2 млн ₽․
- Если вы использовали ипотеку, вы можете получить два отдельных вычета:
- по стоимости квартиры (до 2 млн ₽);
- по уплаченным банку процентам (до 3 млн ₽, 13 % от суммы процентов)․
Документы
- Копия договора купли‑продажи (или договора строительного подряда)․
- Квитанция об уплате НДФЛ за год, в котором вы подаете вычет․
- Справка из банка о сумме уплаченных процентов (если применяется вычет по процентам)․
- Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН о праве собственности․
- Скан‑копии платежных поручений/квитанций об оплате квартиры․
Имущественный вычет при продаже квартиры
Кто имеет право?
Любой налогоплательщик, получивший доход от продажи жилой недвижимости, если:
- Квартира находилась в собственности менее 5 лет (исключения: наличие детей‑инвалидов, покупка в 2024‑2025 годах в рамках программ государственной поддержки)․
- Продажа и покупка новых жилищных единиц осуществляются в одном календарном году․
Как рассчитывается вычет?
Налоговая база = Цена продажи – (Цена покупки + расходы, подтверждённые документально)․ Если разница не превышает 1 млн ₽, налог не взимается․ При превышении – налог начисляется на разницу, но вычет в размере 13 % от суммы превышения (не более 130 000 ₽) может быть получен․
Документы
- Договор купли‑продажи квартиры (продажа)․
- Документ, подтверждающий расходы на покупку (если квартира ранее покупалась)․
- Квитанция об уплате НДФЛ за год продажи․
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на проданную квартиру․
Одновременные сделки: покупка и продажа в одном году
Основные требования
- Обе сделки должны быть завершены в пределах одного календарного года․ Дата регистрации прав в Росреестре считается датой сделки․
- Продажа старой квартиры и покупка новой не должны пересекать лимиты вычетов: суммарный имущественный вычет ограничен 2 млн ₽ (по покупке) + 1 млн ₽ (по продаже), но в совокупности не более 2 млн ₽․
- Если вы планируете использовать вычет по процентам по ипотеке, он считается отдельным (до 3 млн ₽), но также не может превышать установленный лимит в 2 млн ₽ + 1 млн ₽․
Пример расчёта
Допустим, в 2026 году вы продали старую квартиру за 3 500 000 ₽, а купили новую за 2 800 000 ₽, взяв ипотеку с процентами 300 000 ₽․
| Элемент | Сумма |
|---|---|
| Разница цены (продажа‑покупка) | 700 000 ₽ |
| Имущественный вычет при продаже (13 % от 700 000 ₽) | 91 000 ₽ |
| Имущественный вычет при покупке (13 % от 2 000 000 ₽) | 260 000 ₽ |
| Вычет по процентам (13 % от 300 000 ₽) | 39 000 ₽ |
Обратите внимание, что вычет по покупке ограничен 2 млн ₽, а вычет по продаже – до 1 млн ₽․ В нашем примере лимит не превышен․
Особенности
- Если продажа произошла в декабре, а покупка – в январе следующего года, вычет за продажу будет заявлен в декларации за год продажи, а вычет за покупку – в декларации за год покупки․
- Пенсионеры могут «перенести» неиспользованный вычет на три предыдущих года, если в текущем году они уже не работают․
- Для нерезидентов, получивших доход от продажи в России, вычет обычно не предоставляется, но возможны исключения при наличии российского источника дохода․
Подача декларации 3‑НДФЛ
Сроки
Декларацию за налоговый период (год) необходимо подать до 30 апреля следующего года․ При онлайн‑подаче через Личный кабинет налогоплательщика срок может быть продлён до 15 июля․
Пошаговая инструкция
- Войдите в Личный кабинет ФНС с помощью ЕСИА․
- Выберите пункт «Подать декларацию 3‑НДФЛ»․
- Укажите год, за который хотите получить вычет․
- В разделе «Имущественный вычет» отметьте типы вычетов (покупка, продажа, проценты)․
- Загрузите скан‑копии всех требуемых документов (см․ раздел 2․3 и 3․3)․
- Система автоматически рассчитает налоговую базу и сумму возврата․
- Подтвердите декларацию и отправьте её в налоговую службу․
- Ожидайте возврат средств – в 2026 году большинство заявок обрабатываются в течение 30‑45 дней․
Что делать, если налоговая служба запросит дополнительные сведения?
В случае запроса уточнений подготовьте оригиналы документов или их заверенные копии и отправьте в отделение ФНС в течение 30 дней с момента получения уведомления․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Можно ли получить вычет, если я продал квартиру в 2024 году, а новую купил в 2026 году?
Нет․ Для получения совместного вычета обе сделки должны быть завершены в одном календарном году․ - Сколько раз в жизни можно пользоваться имущественным вычетом?
Вычет по покупке жилья – один раз в жизни (за каждую отдельную покупку)․ Вычет по продаже – каждый раз, когда разница цены превышает необлагаемый минимум (1 млн ₽)․ - Можно ли использовать вычет, если я получил доход только от продажи квартиры?
Да, но только если у вас был доход, облагаемый НДФЛ, в том же году (например, зарплата, дивиденды)․ Если дохода не было, вычет не будет начислен․ - Какие изменения в лимитах ожидаются в ближайшие годы?
В 2025‑2026 годах обсуждалось повышение максимального размера вычета при покупке с 2 млн ₽ до 6 млн ₽, но на момент написания статьи закон ещё не вступил в силу․
Получение налогового вычета при одновременной покупке и продаже квартиры в одном году – реальная возможность уменьшить налоговую нагрузку и вернуть значительную часть уплаченных средств․ Главное – точно соблюдать сроки, лимиты и правильно оформить документы․ Следуя описанной выше пошаговой инструкции, вы сможете без лишних проблем оформить вычет через личный кабинет ФНС и получить возврат в течение месяца‑полтора․
Помните: каждый случай индивидуален, поэтому при возникновении сомнений рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или обратиться в отделение ФНС․
Дата публикации: 19 апреля 2026 года․ Информация актуальна на момент написания и может изменяться в зависимости от законодательных поправок․