Актуально на 19 апреля 2026 г.

Содержание

1. Вычет при покупке коммерческой недвижимости
2. Вычет при продаже коммерческой недвижимости
3. Особенности для ИП
4. Документы и порядок оформления
5. Новые правила 2026 года
6. Пример расчета

Налоговый вычет при операциях с коммерческой недвижимостью ‒ это возможность для физических лиц уменьшить налоговую базу или вернуть часть уплаченного НДФЛ. Однако важно понимать: льготы для жилой и коммерческой недвижимости существенно отличаются.

Ключевое различие: вычет при покупке коммерческих помещений не предусмотрен в отличие от жилой недвижимости, но есть возможности при продаже.

Вычет при покупке коммерческой недвижимости

Можно ли получить вычет?

• Нет ― стандартный имущественный вычет при покупке нежилых помещений не предусмотрен
• Исключение: если помещение используется для ведения бизнеса ИП на УСН, расходы можно учесть в налогообложении

Альтернативные способы оптимизации:

1. Регистрация ИП и учет стоимости недвижимости в расходах при УСН
2. Амортизация для юридических лиц
3. Возврат НДС при покупке у плательщика НДС

Вычет при продаже коммерческой недвижимости

Размер вычета

Два варианта уменьшения налогообложения:

1. Фиксированный вычет: 1 000 000 ₽ на объект недвижимости
2. Документированные расходы: сумма первоначальной покупки + расходы на ремонт/улучшение

Важно: нельзя применять оба варианта одновременно, выбирается наиболее выгодный.

Особенности для ИП

Режимы налогообложения:

УСН (упрощенка)

• 6% от дохода или 15% от прибыли
• Возможность учета расходов на покупку и ремонт
• Нет НДС (в большинстве случаев)

ОСНО (общий режим)

• НДФЛ 13% + НДС 20% для юрлиц
• Для ИП ‒ НДФЛ 13% + возможный НДС
• Расходы учитываются полностью

ПСН (патент)

При продаже коммерческой недвижимости не применяется, переход на другой режим обязателен.

Документы и порядок оформления

Необходимые документы для получения вычета при продаже:

• Декларация 3-НДФЛ за год продажи
• Справка 2-НДФЛ от работодателя (если есть основное место работы)
• Документы на недвижимость:
  • Выписка из ЕГРН
  • Договор купли-продажи (старого и нового)
• Документы о расходах:
  • Договор первоначальной покупки
  • Квитанции, чеки на ремонт и улучшение
  • Банковские выписки

Сроки подачи:

До 30 апреля года, следующего за годом продажи. Возврат налога ‒ в течение 4 месяцев после проверки.

Новые правила 2026 года

Ключевые изменения:

1. Семейный вычет: для семей с 3+ детьми доход освобождается от налога при продаже любой недвижимости
2. Цифровые документы: полный переход на электронную подачу через Госуслуги
3. Уточненные лимиты: вычет 1 млн ₽ теперь применяется к каждому объекту, а не к совокупной сумме

Пример расчета налога при продаже

Ситуация: Физлицо продает офисное помещение за 5 000 000 ₽

Вариант 1 ― применение фиксированного вычета:

• Доход: 5 000 000 ₽
• Вычет: 1 000 000 ₽
• Налог: (5 000 000 ‒ 1 000 000) × 13% = 520 000 ₽

Вариант 2 ― учет документированных расходов:

• Доход: 5 000 000 ₽
• Расходы:
  • Покупка 3 года назад: 3 500 000 ₽
  • Ремонт: 800 000 ₽
• Налог: (5 000 000 ‒ 4 300 000) × 13% = 91 000 ₽

Полезные советы

• Храните все документы минимум 5 лет после продажи
• Учитывайте срок владения ― после 3 лет налога нет
• Проверяйте статус налогового резидента ‒ для нерезидентов ставка 30%
• Используйте онлайн-сервисы ФНС для предварительного расчета

Контакты для консультации:
📞 ФНС России: ###-###-####
🌐 Госуслуги: gosuslugi.ru