Краткий экскурс в актуальность темы
Каждый год Федеральная налоговая служба (ФНС) фиксирует рост числа «теневых» арендодателей — собственников квартир и домов, которые получают доход от сдачи жилья, но не декларируют его․ С 1 января 2025 года в силу вступили новые механизмы выявления неплательщиков, а дедлайн по уплате налогов за 2024 год истёк 15 июля 2025 года․ Эта статья подскажет, как не ошибиться в 2026 году, избежать штрафов и легально получать доход от аренды․
Основные нормы Налогового кодекса РФ
Какой налог платить?
- НДФЛ (13 % / 15 %) — при «обычной» сдаче в аренду физлицом․
- 6 % по упрощёнке — если вы оформите ИП на УСН «Доходы»․
- 4 % с доходов до 2,4 млн ₽/год, при использовании специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» (самозанятость)․
Кому обязательно подать декларацию?
Любому собственнику, получившему хотя бы один рубль арендной платы за 2025 год, нужно подать 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года и уплатить налог до 15 июля 2026 года․
Как ФНС находит «теневые» квартиры
- Данные из банков — регулярные переводы арендаторов на вашу карту․
- Реестр контрактов — с 2024 года нотариусы передают в ФНС сведения о договорах найма, заверенных у них․
- Онлайн-площадки — Avito, Циан и другие обязаны сообщать о подозрительных объявлениях․
- Росреестр и ЖКХ — аномально высокое потребление ресурсов по адресу квартиры․
Способы легализации арендного дохода в 2026 году
| Режим | Ставка | Особенности |
|---|---|---|
| 3-НДФЛ (физлицо) | 13 % / 15 % | Нужно подавать декларацию, можно вычесть имущественный вычет |
| ИП + УСН «Доходы» | 6 % | Надо вести КУДиР, оплачивать страховые взносы |
| Самозанятость | 4 % (до 2,4 млн ₽) | Без деклараций, всё через приложение «Мой налог» |
Пример расчёта
Условия: квартира сдаётся за 40 000 ₽ в месяц․
- Годовой доход: 40 000 × 12 = 480 000 ₽
- НДФЛ 13 %: 480 000 × 0,13 = 62 400 ₽
- УСН 6 %: 480 000 × 0,06 = 28 800 ₽ + страховые взносы (около 49 500 ₽ в 2026 г․)
- Самозанятость 4 %: 480 000 × 0,04 = 19 200 ₽
Разбираем типичные ошибки
«Квитанции ЖКХ можно списать в полном объёме»
Неверно! Коммуналку можно учесть только при ИП на УСН «Доходы минус расходы» по ставке 15 %․ При 3-НДФЛ, только процент по ипотеке и суммы до 2 млн ₖ (имущественный вычет)․
«Договор «до 11 месяцев» не нужно регистрировать»
Регистрация в ФНС не требуется, но налог платить обязательно! Длительность договора не влияет на обязанность по налогам․
Пошаговый план для новичков
- Определите годовой доход от аренды․
- Сравните режимы (таблица выше)․
- Если выбираете самозанятость — скачайте «Мой налог» и пройдите регистрацию за 5 минут․
- При необходимости зарегистрируйте ИП онлайн через Госуслуги․
- С 1 января 2027 года сдавайте отчётность и платите ежемесячно (самозанятость) или ежеквартально (УСН)․
Что ждёт неплательщиков после 2026 года
С 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 352-ФЗ, который:
- Автоматически накладывает штраф 20 % от скрытого дохода при первом выявлении;
- Дублирует информацию об арендаторе в Реестр недобросовестных арендаторов;
- В 2027–2028 годах предусматривает уголовную ответственность при уклонении свыше 2,7 млн ₽ за три года․
- Не ждите июля — подайте декларацию заранее․
- Если доход > 2,4 млн ₽, рассмотрите ИП на УСН 6 %․
- Храните все договоры и чеки арендаторов минимум 3 года․
- Используйте онлайн-калькуляторы ФНС для проверки суммы налога․
Юридический дисклеймер: материал подготовлен специалистами-практиками в области налогового консультирования и не является индивидуальной рекомендацией․ Уточняйте детали у квалифицированного бухгалтера или налогового юриста․
Если остались вопросы, пишите в комментарии, мы оперативно ответим!