Рассказываем, когда наступает обязанность по уплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи уплачивать не надо, как изменятся налоговые ставки с 2025 года и как рассчитать налог и уменьшить его. Все примеры, цифры и сроки актуальны на 19 апреля 2026 года.
Когда у продавца возникает обязанность по НДФЛ
Обязанность по уплате налога возникает, если вы:
- продали объект недвижимости (квартиру, долю, апартаменты, дом, земельный участок);
- получили доход от продажи;
- продали объект раньше минимального срока владения (3 или 5 лет, зависит от способа получения и года покупки).
Минимальный срок владения:
| Способ получения имущества | Минимальный срок до 2025 | С 2025 г. |
|---|---|---|
| Приватизация, наследство, дар от близкого родственника | 3 года | без изменений 3 года |
| Любые другие основания (купля-продажа, долевое участие и т.д.) | 5 лет | без изменений 5 лет |
Если вы продали квартиру после истечения минимального срока владения, НДФЛ не платится.
Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года
С 1 января 2025 г. для доходов от продажи недвижимости действует прогрессивная ставка:
- 13 % – на доход до 2,4 млн руб. за налоговый период (с 1 января по 31 декабря);
- 15 % – на доход свыше 2,4 млн руб.
Пример 1.
Гражданка Иванова продала квартиру за 3 млн руб. Доход 3 000 000 ₽.
– 13 % × 2 400 000 ₽ = 312 000 ₽
– 15 % × (3 000 000 ₽ – 2 400 000 ₽) = 90 000 ₽
Как уменьшить налог
3.1 Имущественный вычет
Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом – 1 000 000 рублей на объект недвижимости. Вычет предоставляется один раз в год;
Пример 2.
Доход от продажи: 4 000 000 ₽
Вычет: 1 000 000 ₽
Налогооблагаемая база: 3 000 000 ₽
НДФЛ: 13 % × 2 400 000 ₽ + 15 % × 600 000 ₽ = 312 000 + 90 000 = 402 000 руб.
3.2 «По фактическим расходам»
Вместо вычета можно уменьшить доход на фактически понесённые и документально подтверждённые расходы связанные с приобретением данной квартиры (ДКП, ипотечные проценты, ремонт).
Пример 3.
Продажная цена: 5 000 000 ₽
Затраты на покупку: 4 200 000 ₽
Налогооблагаемая база: 800 000 ₽
НДФЛ: 13 % × 800 000 ₽ = 104 000 руб.
Декларация и сроки
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подайте декларацию 3-НДФЛ через gosuslugi.ru или лично в ИФНС.
- До 15 июля того же года уплатите исчисленный налог.
Кому не нужно платить НДФЛ вообще
- Если срок владения больше минимального (3 или 5 лет).
- Если квартира продана за не более 1 000 000 руб. и применён вычет (доход не превышает вычет).
- Если продажная цена равна или ниже фактических расходов (в минус налоговая не уйдёт, НДФЛ = 0).
Пошаговая инструкция для продавца
Шаг 1. Определите дату начала права собственности (выписка из ЕГРН).
Шаг 2. Проверьте минимальный срок владения.
Шаг 3. Рассчитайте налог по прогрессивной шкале.
Шаг 4. Выберите, что выгоднее: вычет 1 млн руб. или вычет «расходов».
Шаг 5. Подготовьте документы (ДКП, чеки, платёжки).
Шаг 6. Заполните 3-НДФЛ в онлайн-сервисе ФНС.
Шаг 7. Оплатите налог до 15 июля.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли «разбить» доход на несколько лет, чтобы не выйти за 2,4 млн?
Нет. Доход от продажи квартиры относится к тому году, в котором произведена государственная регистрация перехода права.
Есть ли разница между квартирой и апартаментами?
Нет, для целей НДФЛ это одинаковые объекты недвижимости.
Какие штрафы за неподачу декларации?
- 5 % от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30 %;
- минимальный штраф 1 000 рублей.
Краткий чек-лист перед продажей
- ✅ Проверьте дату регистрации права собственности.
- ✅ Сравните продажную цену с кадастровой (не ниже 0,7 кадастровой стоимости).
- ✅ Соберите документы на покупку (ДКП, акты, чеки).
- ✅ Выберите оптимальный способ уменьшения налогооблагаемой базы.
- ✅ Запишите даты подачи декларации и уплаты налога.
Напоминание: с 2025 г. ставки стали прогрессивными – чем выше доход, тем выше процент. Однако за счёт грамотного выбора вычета налог можно законно минимизировать или довести до нуля. При любых сомнениях обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или используйте сервис «Личный кабинет налогоплательщика» на lkfl.nalog.ru.