Что изменилось с 1 января 2026 года

С начала 2026 года в Налоговый кодекс РФ внесены ключевые поправки, которые напрямую касаются любого, кто продаёт квартиру, дом или долю в недвижимости. Главное новшество — ввод дополнительных необлагаемых вычетов для многодетных семей и семей с детьми-инвалидами.

• 📌 Многодетные семьи (от трёх детей) получают налоговый вычет, если старшему ребёнку ещё нет 18 лет (или 23 лет — при очном обучении в вузе).
• 📌 Семьи с детьми-инвалидами освобождаются от НДФЛ независимо от срока владения жильём.
• 📌 Обычные собственники по-прежнему могут воспользоваться «безналоговым» периодом владения: 3 года (если квартира получена по наследству, дару или приватизации) или 5 лет (во всех остальных случаях).

Базовая ставка и минимальный налог

Если объект продаётся раньше «льготного» срока, применяется ставка 13 % от кадастровой или договорной стоимости (берётся большее значение).

Как сделать налог «нулевым»:

1. Вычет по расходам: продажная цена минус документально подтверждённые расходы на покупку/стройку.
2. Имущественный вычет: 1 000 000 руб. на объект или 250 000 руб. на долю (если продаётся доля).

Пример: вы купили квартиру за 4 млн руб. и продаёте её за 4,8 млн через два года. НДФЛ = (4,8 – 4) × 13 % = 104 000 руб. Если же вы продаёте долю ½ за 1,9 млн, максимум можете вычесть 250 000 руб. → налог = (1,9 – 0,25) × 13 % = 214 500 руб.

Как получить льготу для многодетных

Кто может претендовать:

• родители/усыновители, на иждивении которых находятся ≥3 детей;
• налоговый резидент РФ (≥183 дней в году).

Как оформить:

1. Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года за 2026 год.
2. Приложить свидетельства о рождении, справку из учебного заведения (для студентов до 23 лет), справку о регистрации ребёнка-инвалида (если применяется).
3. В заявлении указать код вычета 901 «Вычет при продаже жилого помещения многодетной семьей».

ФНС вернёт переплату в течение 3 месяцев со дня подачи полного комплекта документов.

Особенности продажи доли

Важно помнить: если в договоре указана доля, то и вычет предоставляется пропорционально доле.

Пример: два брата владеют ½ дома каждый. Продавая свою половину за 3 млн, каждый может применить вычет 500 000 руб. (½ от 1 млн). Если дом был куплен за 2,8 млн, то налог = (3 – 2,8 – 0,5) = –0,3 → к уплате 0 руб., переплата 39 000 руб. возвращается.

Календарь важных дат

Пошаговый чек-лист перед сделкой

• ☐ Определите срок владения (3/5 лет).
• ☐ Посчитайте кадастровую стоимость по сайту Росреестра.
• ☐ Сравните с договорной ценой: налоговая возьмёт 70 % от кадастровой, но не меньше.
• ☐ Проверьте право на вычет «многодетная семья» или «дети-инвалиды».
• ☐ Соберите документы: ЕГРН, ДКП/ДДУ, платёжки, справки о детях.
• ☐ Если вы одновременно покупаете новое жильё, зафиксируйте взаимозачёт: продажа и покупка в одном налоговом периоде позволяют «закрыть» НДФЛ полностью.

FAQ: отвечаем на популярные вопросы

Вопрос: «Я продал квартиру 1 января 2026 года, а купил новую 20 января 2026 года. Могу ли я получить взаимозачёт?»

Ответ: Да. Подайте декларацию за 2026 год сразу с двумя вычетами: по продаже и по покупке. Главное — чтобы новая квартира была оформлена до 31 декабря 2026 года.

Вопрос: «Супруг продал долю в доме. Обязаны ли мы включать доход в общий семейный бюджет?»

Ответ: Нет. Имущественные вычеты предоставляются индивидуально каждому собственнику, даже если супруги состоят в браке.

Вопрос: «Могу ли я использовать «трёхлетний» срок, если квартира была подарена родителем в 2023 году?»

Ответ: Да. Дарение от близкого родственника относиться к освобождающим основаниям, поэтому срок владения 3 года считается с даты регистрации права.

Налоговые вычеты при продаже недвижимости в 2026 году стали более гибкими, особенно для семей с детьми. Главное — вовремя собрать документы, правильно рассчитать вычет и подать деклаарацию в срок. При необходимости не стесняйтесь обращаться к налоговому консультанту: ошибка в расчётах может стоить десятков тысяч рублей.

*Все сведения актуальны на 19 апреля 2026 года. Перед подачей декларации уточняйте изменения в НК РФ или на сайте nalog.gov.ru.