Дарение квартиры, дома или коммерческой недвижимости кажется простым способом передать имущество близким․ Однако с 1 января 2026 года правила налогообложения дарения изменились․ В статье разберёмся, кто и сколько должен заплатить, как снизить налог и какие ошибки чаще всего совершают дарители и одариваемые․
Когда возникает налоговое обязательство
- Однократное событие: налог начисляется в момент государственной регистрации перехода права собственности (Росреестр выдаёт выписку ЕГРН)․
- Датой дохода считается дата, указанная в договоре дарения, но не раньше фактического вступления в права․
Кто платит налог
| Кто дарит | Кто получает | Нужно ли платить НДФЛ |
|---|---|---|
| Родитель, бабушка, дед, супруг, дети | Родственник первой линии | Не платит (ст․ 217 НК РФ, п․ 18․1) |
| Дальний родственник (двоюродный брат, племянник и т․п․) | Физлицо | Платит 13 % от рыночной стоимости |
| Физлицо дарит юрлицу | Организация | Организация платит налог на прибыль (20 %) |
| Юрлицо дарит физлицу | Физлицо | Физлицо платит НДФЛ 13 % |
Как определить налоговую базу
До базой служила кадастровая стоимость․ С 2026 года — рыночная стоимость, но не ниже 70 % кадастровой (п․ 5 ст․ 214․10 НК РФ)․
Пример:
- Кадастровая стоимость квартиры — 8 000 000 ₽․
- По договору стороны указали 5 000 000 ₽․
- Минимально допустимая база: 8 000 000 × 70 % = 5 600 000 ₽․
- Налог: 5 600 000 × 13 % = 728 000 ₽․
Как уменьшить налог
- Имущественный вычет:
- 1 000 000 ₽ — для квартир/жилых домов;
- 250 000 ₽ — для гаражей и иного имущества․
Пример: 5 600 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 4 600 000 ₽ × 13 % = 598 000 ₽․
- Документальные расходы (если подаренное жилье ранее покупалось)․ Разрешено вычесть фактические расходы при продаже, если подаренная недвижимость будет продана в течение 3–5 лет․
- 50 % скидка на нотариальный тариф (новое правило 2026 г․) при дарении коммерческой недвижимости․
Сроки и порядок уплаты
- До 30 апреля 2027 года подаётся декларация 3-НДФЛ за 2026 год․
- Налог оплачивается до 15 июля 2027 года․
- Штраф за несдачу декларации — 5 % от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽․
Что изменилось в 2026 году
- Автоматический режим АУСН (автоматизированная упрощёнка) теперь доступен в ещё 15 регионах․ Налог на прибыль организаций начисляется ФНС автоматически по данным банков и касс, без подачи деклараций․
- Индивидуальные предприниматели, перешедшие на АУСН «Доходы минус расходы», не платят НДФЛ при дарении недвижимости в рамках предпринимательской деятельности до 2 млн ₽ в год․
- Обновлённый сервис «Google налог» (аналог онлайн-кабинета ФНС) позволяет подать уведомление о дарении и оплатить налог прямо из аккаунта, привязав банковскую карту․
Пошаговый алгоритм для одариваемого
- Получите выписку ЕГРН (электронная подаётся через Госуслуги)․
- Определите рыночную стоимость (заказ независимой оценки или отчёт банка)․
- Рассчитайте налог с учётом вычетов․
- Подайте 3-НДФЛ через сервис nalog․ru или личный кабинет․
- Оплатите налог по квитанции или онлайн․
Частые ошибки и советы юриста
- Ошибка 1: Указывать в договоре заниженную стоимость․ Налоговая пересчитает по кадастровой × 0,7․
- Ошибка 2: Забыть о налоге при дарении «чужому» (не родственнику) — штрафы растут стремительно․
- Совет: Если квартира дороже 10 млн ₽ и не является единственным жильём, продайте её через 3 года вместо дарения — освобождение от НДФЛ при продаже возможно․
Чек-лист перед сделкой
- ☐ Проверьте степень родства по договору дарения․
- ☐ Получите кадастровую и рыночную оценку․
- ☐ Рассчитайте налог налоговым калькулятором ФНС․
- ☐ Подготовьте паспорт, СНИЛС, свидетельство о праве собственности․
- ☐ Зарегистрируйтесь в сервисе «Google налог» или личном кабинете ФНС для ускоренной подачи декларации․