Вельск – небольшой, но активно развивающийся город Архангельской области. С каждым годом растёт количество сделок по купле-продаже земельных участков: кто-то продаёт огороды, кто-то – участки под ИЖС, кто-то – садовые дачи. При этом ошибки в налоговом учёте обходятся продавцам дорого – до 13 % от цены сделки или даже больше, если налоговая посчитает доход «завышенным». Ниже – самые важные вопросы, которые задают вельчане и соседи из Плесецка, Колесовки и Каргополя, и подробные ответы с цифрами, сроками и примерами на 2026 год.

Нужно ли платить налог, если участок в Вельске продали дороже, чем купили?

Когда можно не платить НДФЛ

• 3 года – если участок был получен:
  • по наследству;
  • в результате приватизации;
  • по договору ренты;
  • в подарок от близкого родственника.
• 5 лет – во всех остальных случаях (покупка, обмен, долевое участие и т.д.).

Когда придётся платить

Если с момента перехода права собственности до момента продажи прошло меньше 3 или 5 лет (в зависимости от основания), то продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог.

Как считать налог

Формула для физлица

НДФЛ = (Цена продажи – налоговый вычет) × 13 %

Два вида вычетов

1. Фиксированный имущественный вычет – 1 000 000 ₽
   Пример: продали участок за 1 700 000 ₽ → налог = (1 700 000 – 1 000 000) × 13 % = 91 000 ₽
2. Вычет расходов – сумма, которую вы документально подтвердили при покупке
   Пример: купили за 1 350 000 ₽, продаёте за 2 000 000 ₽ → налог = (2 000 000 – 1 350 000) × 13 % = 84 500 ₽

Какой вычет выбрать? Тот, который даст меньшую налогооблагаемую базу. Если покупка была дороже 1 млн – берём расходы; если дешевле – фиксированный.

Налоговый календарь для продавца из Вельска

• до 30 апреля 2027 года – подать 3-НДФЛ за сделку, оформленную в 2026 году;
• до 15 июля 2027 года – уплатить налог;
• после 15 июля – пеня 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки.

Как рассчитать земельный налог за «недовладенный» год

Если вы продали участок до 15 числа месяца – этот месяц не считается полным, и коэффициент владения = 0. Если после 15-го – считается полным (коэффициент = 1).
Пример:
Кадастровая стоимость участка = 450 000 ₽
Налоговая ставка по Вельску = 0,3 %
Продали 14 мая 2026 г. (5 полных месяцев владения в году)
Земельный налог = 450 000 × 0,3 % × 5 / 12 = 562,5 ₽

Особенности для индивидуальных предпринимателей и юрлиц

ИП на УСН «Доходы» (упрощёнка 6 %)

Доход от продажи земли включается в облагаемую базу, налог = 6 % от выручки. Вычеты по НДФЛ не применяются.

ИП на УСН «Доходы–Расходы» (15 %)

Можно включить в расходы стоимость покупки участка и документально подтверждённые расходы на оформление.

Юрлицо на ОСНО

Прибыль от продажи участка облагается налогом на прибыль 20 % (федеральная часть 3 %, региональная – 17 %). В 2025 году действует инвестиционный вычет до 90 % прибыли от продажи, если актив находился ≥ 3 года.

Как снизить налог «до нуля»

1. Дождаться «минимального срока владения» (3 или 5 лет).
2. Если продаёте часть участка – оформить долевую собственность и продавать доли отдельными договорами (у каждого договора свой вычет 1 000 000 ₽).
3. Использовать рентный договор или договор долевого участия при покупке – это может уменьшить налогооблагаемую базу при последующей продаже.
4. Если земля в ипотеке – проценты по кредиту тоже можно включить в расходы (при вычете «по расходам»).

Частые ошибки вельчан

• Неверно считают срок владения: отсчёт идёт не от даты договора, а от даты регистрации права в Росреестре.
• Забывают про «кадастровый минимум»: если продали дешевле 70 % кадастровой стоимости, налоговая всё равно возьмёт 70 % кадастра за базу.
• Не сохраняют чеки на ремонт и подведение коммуникаций: эти расходы тоже входят в «подтверждённые расходы», если цель участка – ИЖС.

Пошаговая инструкция по подаче 3-НДФЛ в Вельске

1. Скачайте программу «Декларация 2026» с сайта nalog.ru.
2. Укажите ИФНС № 25 (Архангельская область, г. Вельск).
3. Заполните раздел «Доходы, облагаемые по ставке 13 %», источник – покупатель;
4. В «Вычетах» выберите код 903 (расходы) или 901 (имущественный вычет).
5. Подпишите ЭЦП через Госуслуги (если у вас есть подтверждённая учётная запись).
6. Отправьте файл через ЛКФЛ или лично в инспекцию по адресу: ул. Ломоносова, д. 14, офис 104 (режим работы: пн–чт 09:00–18:00, пт 09:00–16:45).

Примеры из реальной практики вельской ИФНС

Пример 1. Садовый участок, купленный в 2021 (по договору купли-продажи)

Продали в марте 2026 → срок владения 5 лет. Налог 0 ₽, потому что срок ≥ 5 лет.

Пример 2. Участок под ИЖС, куплен в 2024 за 850 000 ₽, продан в 2026 за 1 800 000 ₽

Выбор: (1 800 000 – 1 000 000) × 13 % = 104 000 ₽ или (1 800 000 – 850 000) × 13 % = 123 500 ₽.
Выгоднее фиксированный вычет – экономия 19 500 ₽.

Пример 3. Доли двух детей

Родители оформили в 2024 г. доли по ¼ каждому ребёнку. В 2026 г. продали участок за 2 200 000 ₽ по двум договорам: каждый ребёнок – по 1 100 000 ₽.
Налог с каждого: (1 100 000 – 1 000 000) × 13 % = 13 000 ₽.
Если бы продавали одним договором – налог = (2 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 156 000 ₽.
Экономия: 130 000 ₽.

Чек-лист перед сделкой

• ☐ Проверил выписку ЕГРН – дата регистрации права.
• ☐ Сравнил цену с 70 % кадастровой стоимости.
• ☐ Сохранил ДКП, платёжки, чеки на ремонт.
• ☐ Решил, какой вычет выгоднее – 1 000 000 ₽ или «расходы».
• ☐ Подготовил 3-НДФЛ заранее через онлайн-сервис.

Где получить консультацию в Вельске

ИФНС № 25
тел. 8 (81844) —21-25
e-mail: velsk@r25.nalog.ru
Онлайн-чат в «Платёжном ассистенте» (мобильное приложение ФНС).

Ключевая мысль

Грамотный расчёт налога и выбор вычета при продаже земли в Вельске может сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей. Если сомневаетесь – проконсультируйтесь у налогового юриста или бухгалтера до подписания договора купли-продажи.