С 01 января 2026 года действуют обновлённые правила определения налоговой базы при продаже недвижимости физическими лицами. В статье разберёмся: как рассчитать базу по НДФЛ, какие вычеты и льготы применимы, где и когда подать декларацию, а также что делать, если налоговая инспекция не отвечает по телефону.
Как формируется налоговая база
Налоговая база — это сумма, с которой государство исчисляет налог. При продаже недвижимости она определяется как:
- Доход от продажи минус имущественный вычет (1 млн руб. или фактические расходы на покупку/стройку).
- 70 % от кадастровой стоимости (если цена сделки ниже этого значения).
То есть, если квартира продана за 8 000 000 руб., а кадастровая стоимость — 10 000 000 руб., база будет считаться не менее 7 000 000 руб. (70 % от 10 млн).
Пример расчёта
Физическое лицо продало квартиру в 2026 г. за 9 500 000 руб.:
- Кадастровая стоимость: 12 000 000 руб. → 70 % = 8 400 000 руб.
- Цена выше 8 400 000 → база берётся по фактической продаже 9 500 000.
- Вычет 1 000 000 руб. → налогооблагаемая база 8 500 000 руб.
- НДФЛ 13 % (если налоговый статус «резидент») = 1 105 000 руб.
Освобождение от налогообложения
С 2025 года сохраняется минимальный срок владения:
- 3 года — если недвижимость получена: по наследству, в дар от близкого родственника, приватизация, рентная выплата.
- 5 лет — в остальных случаях (покупка, обмен, долевое участие).
Исключение: единственное жильё, владение которым составляет ≥ 3 года, также освобождается от НДФЛ при продаже.
Документы, которые нужно подготовить
- Договор купли-продажи (дубликат).
- Справка о доходах 2-НДФЛ (если применяется вычет на расходы).
- Платёжные документы, подтверждающие расходы (ДДУ, чеки, квитанции).
- Кадастровый паспорт/выписка ЕГРН.
- Заявление на льготу (если претендуете на освобождение).
Как и когда подать декларацию
Форма 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог перечисляется до 15 июля.
Каналы подачи
- Лично в ИФНС (сайт www.nalog.ru → раздел «Обращения/запись на приём»).
- Через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».
- Через госуслуги.
Если сотрудники налоговой инспекции не отвечают по телефону, вы можете посетить:
Межрайонную ИФНС России № 13 по Московской области
Адрес: Московская область, г. Долгопрудный, ул; Первомайская, д. 11
Режим работы: пн-чт 09:00–18:00, пт 09:00–16:45, перерыв 13:00–13:45.
Пошаговая инструкция «с нуля»
- Определите срок владения и основание получения недвижимости.
- Рассчитайте базу (сравните цену и 70 % кадастровой стоимости).
- Выберите наиболее выгодный вычет (1 млн руб. или фактические расходы).
- Подготовьте пакет документов.
- Заполните 3-НДФЛ (можно в онлайн-сервисе).
- Подайте декларацию и оплатите налог.
Частые ошибки
- Игнорировать 70 %-ное ограничение по кадастровой стоимости.
- Не подавать декларацию, полагаясь на «нулевой налог» (даже при нулевой базе декларация подаётся).
- Забывать заявить льготу (если есть право на освобождение).
Горячие линии и полезные ссылки
ФНС России: ###-###-#### (круглосуточно).
Личный кабинет налогоплательщика: lkfl.nalog.ru.
Портал госуслуг: gosuslugi.ru.
Для корректного расчёта налоговой базы при продаже недвижимости нужно учесть срок владения, кадастровую стоимость и применимые вычеты. При возникших вопросах рекомендуется лично обратиться в Межрайонную ИФНС № 13 по адресу: г. Долгопрудный, ул. Первомайская, д. 11, или воспользоваться онлайн-сервисами ФНС. Своевременная подача 3-НДФЛ позволит избежать штрафов и пени.