Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Каждый собственник, который продаёт квартиру, дом, апартаменты, нежилое помещение или земельный участок, должен знать, как именно рассчитывается налоговая база по НДФЛ.
От её правильного определения зависит, сколько рублей придётся заплатить в бюджет и можно ли законно сократить сумму налога.
Ниже ‒ самая свежая и полезная информация с учётом изменений 2025–2026 годов.

Когда вообще возникает обязанность платить НДФЛ?

• Если вы продали объект раньше минимального срока владения (3 или 5 лет, зависит от оснований получения имущества).
• Если вы продали объект после истечения срока, но при этом не относитесь к категориям, которым положено освобождение (например, продаёте «вторую» квартиру в тот же год).
• Если продавец – нерезидент РФ (не находился в РФ 183+ дней за последние 12 месяцев).

Как определить налоговую базу: три возможных варианта

Доход = кадастровая стоимость × 0,7

С 2025 года действует жёсткое правило: если цена, указанная в договоре купли-продажи, ниже 70 % кадастровой стоимости, то налоговая база рассчитывается по формуле:

Налогооблагаемая база = КС × 0,7
где КС – кадастровая стоимость на 1 января года продажи.

Пример: кадастровая стоимость квартиры 7 000 000 ₽, а в договоре указали 4 000 000 ₽. База примется как 7 000 000 × 0,7 = 4 900 000 ₽.

Доход = фактическая цена договора

Если договорная цена равна или выше 70 % кадастровой стоимости, налоговую базу берут именно из суммы, прописанной в договоре.

Дарение: особый алгоритм

При дарении объектов недвижимости налог платит дарополучатель. База определяется:

• по кадастровой стоимости объекта на дату дарения;
• за вычетом 1 млн рублей (имущественный вычет) только если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками.

Как снизить налоговую базу: два законных способа

Имущественный вычет

1 000 000 рублей можно вычесть по любой одной продаже в течение года (независимо от количества объектов).
Доли продаются по отдельным договорам – каждый собственник получает вычет в 1 млн ₽ на свою долю.

Расходы на приобретение

Вместо вычета можно уменьшить базу на подтверждённые расходы:

• документальные затраты на покупку (ДКП, ипотека, материнский капитал, ремонт и др.);
• расходы на покупку доли в праве общей собственности;
• проценты по ипотечному кредиту (но только если они не использовались для получения имущественного вычета по покупке).

Таблица ставок НДФЛ в 2025–2026 годах

Пошаговая инструкция по расчёту НДФЛ

1. Определите минимальный срок владения.
   3 года: подарено близким родственником, приватизировано, получено по реновации и т.д.
   5 лет: все остальные случаи.
2. Рассчитайте налоговую базу:
   • договорная цена или кадастровая × 0,7, если цена ниже;
   • если дарение – кадастровая стоимость на дату перехода права.
3. Выберите способ уменьшения базы:
   • 1 млн ₽ вычет;
   • или документальные расходы.
4. Примените ставку НДФЛ: 13 % / 15 % или 30 %.
5. Заполните 3-НДФЛ: в программе «Декларация 2025» или онлайн через ЛК ФНС.
6. Уплатите налог до 15 июля следующего года.

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка 1: указать в договоре заниженную цену.
  Решение: налоговая всё равно пересчитает по кадастровой × 0,7 + штраф 20 % от неуплаченного налога.
• Ошибка 2: забыть оформить вычет при покупке квартиры в том же году.
  Решение: в одной декларации можно заявить и «продажный» вычет/расходы, и «покупный» вычет 2 млн ₽.
• Ошибка 3: продать долю в одном договоре, а не по отдельным.
  Решение: доли по разным договорам дают каждому собственнику по 1 млн ₽ вычета.

Жизненный пример расчёта

Ситуация: Иван купил квартиру за 5 500 000 ₽ в 2023 г. и продаёт её в 2025 г. за 7 200 000 ₽. Кадастровая стоимость – 6 800 000 ₽.
Расчёт:

1. Договорная цена 7,2 млн > 6,8 млн × 0,7 (4,76 млн) → база = 7,2 млн.
2. Уменьшим на расходы 5,5 млн ₽: 7,2 млн – 5,5 млн = 1,7 млн.
3. Ставка 13 % (доход < 2,4 млн): 1,7 млн × 13 % = 221 000 ₽.

Где получить официальные данные

• Кадастровая стоимость – rosreestr.gov.ru или egrnreestr.ru.
• Форма 3-НДФЛ – nalog.gov.ru → «Формы документов».
• Онлайн-калькулятор НДФЛ – Личный кабинет налогоплательщика → сервис «Уплата налогов».

Перед продажей недвижимости:

• ☐ Проверьте срок владения (3 или 5 лет).
• ☐ Сравните договорную цену с 70 % кадастровой.
• ☐ Соберите документы на расходы или готовьте 1 млн ₽ вычет;
• ☐ Учтите новые ставки 13/15 % с .
• ☐ Подайте 3-НДФЛ и уплатите налог до 15 июля 2026 г.

Внимание! Данная статья не является индивидуальной налоговой консультацией.
При сложных схемах (ипотека, долевое участие, нерезидентство) рекомендуем получить разъяснение у специалиста ФНС или квалифицированного налогового консультанта.