Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Содержание

1. Что такое налоговая база?
2. Нормативно‑правовая основа
3. Кадастровая стоимость как основа
4. Как изменения характеристик влияют на базу?
5. Особые случаи (доли, объединения, льготы)
6. Пример расчёта налога
7. Часто задаваемые вопросы

Что такое налоговая база?

Налоговая база – это материальная величина, на которую применяется налоговая ставка. По земельному налогу базой является кадастровая стоимость земельного участка, установленная в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и действующая с 1 января налогового периода.

Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей налоговая база рассчитывается по каждому земельному наделу отдельно. Если участок находится в совместной собственности, база делится пропорционально доле каждого собственника.

Нормативно‑правовая основа

• Налоговый кодекс РФ, статья 391 – порядок определения налоговой базы.
• Статья 390 НК РФ – определение понятия «налоговая база».
• Постановления региональных законов (например, постановления Мосгорсовета) – уточняют ставки, сроки уплаты и льготные категории.
• Разъяснительные письма ФНС России (2022‑2025 гг.) – детализируют порядок применения кадастровой стоимости, расчёт долей и влияние изменений характеристик участка.

Все эти документы образуют единую правовую базу, обязательную к соблюдению как для физических, так и для юридических лиц.

Кадастровая стоимость как основа налогообложения

Кадастровая стоимость (КС) – это оценка рыночной стоимости земельного участка, проведённая Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Ключевые особенности:

• КС фиксируется в ЕГРН и обновляется единожды в год – на 1 января налогового периода.
• В расчёт берётся полная стоимость участка, а не только часть, используемая под конкретный вид деятельности.
• Для объектов, где часть территории относится к жилищному фонду, применяется доля кадастровой стоимости, пропорциональная указанной в договоре доле.
• Если участок имеет несколько назначений (например, сельскохозяйственное + под застройку), в базе учитывается общая кадастровая стоимость, а льготы/ставки могут различаться в зависимости от назначения.

Как получить кадастровую стоимость?

1. Зайдите в Личный кабинет Росреестра или воспользуйтесь сервисом «Кадастр.ру».
2. Введите кадастровый номер (КН) участка.
3. Система выдаст актуальную кадастровую стоимость на 1 января текущего года.
4. Сохраните документ – он понадобится при заполнении налоговой декларации и при получении уведомления от налоговой службы.

Как изменения характеристик влияют на налоговую базу?

Любые изменения, отражённые в ЕГРН, могут изменить кадастровую стоимость и, следовательно, налоговую базу. К таким изменениям относятся:

• Изменение площади (переоформление части участка, объединение с соседними участками).
• Смена назначения (например, из сельскохозяйственного в подземный).
• Изменение статуса (перевод в собственность муниципалитета, приватизация).
• Установление ограничений (обременения, сервитуты).

После внесения изменений в ЕГРН новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января следующего налогового периода. Поэтому важно своевременно проверять регистрацию изменений и при необходимости обращаться в Росреестр за уточнением данных.

Особые случаи

5.1 Доли в совместной собственности

Если участок находится в совместной собственности, налоговая база рассчитывается по формуле:

База = Кадастровая стоимость × Доля собственника

Доля указывается в договоре или в выписке из ЕГРН.

5.2 Объекты жилищного фонда и ЖКК

Для земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, объекты ЖКК (жилищно‑коммунального комплекса) и др., применяется доля кадастровой стоимости, пропорциональная площади, используемой под каждый объект.

5.3 Льготы и освобождения

Согласно пункту 5 статьи 391 НК РФ, налоговая база может быть уменьшена или полностью обнулена для следующих категорий:

• Инвалиды I и II групп (освобождение на площади до 6 соток).
• Военнослужащие, находящиеся в запасе, и мобилизованные граждане (перенос сроков уплаты).
• Организации, реализующие социальные программы (субсидии, льготы, предоставляемые региональными властями).
• Участки, находящиеся в собственности государственных и муниципальных образований (обычно освобождаются от налога).

Для получения льготы необходимо подать в налоговый орган соответствующее уведомление (ЕНП) до 25 февраля налогового периода.

5.4 Нулевые налоговые базы

База может быть равна нулю в случаях:

• Отсутствия кадастровой стоимости (участок ещё не внесён в реестр).
• Полное освобождение по закону (например, земельные участки в пользовании общественных организаций).

Пример расчёта земельного налога

Допустим, у юридического лица есть земельный участок:

• Кадастровый номер: 77:01:0000000:12345
• Кадастровая стоимость (на 1 января 2025): 1 500 000 руб.
• Ставка налога, установленная муниципалитетом: 0,3 % от КС.
• Доля в праве собственности: 100 % (полный собственник).
• Льготы: отсутствуют.

Расчёт:

1. Определяем налоговую базу: 1 500 000 руб.
2. Применяем ставку: 1 500 000 × 0,003 = 4 500 руб.
3. Учитываем коэффициент периода владения (если участок был приобретён в течение года, коэффициент = 0,5 и т.д.). В нашем примере коэффициент = 1.

Если бы собственник использовал только 30 % площади под коммерцию, а остальное – под жилищный фонд, налоговая база уменьшилась бы пропорционально: 1 500 000 × 0,3 = 450 000 руб.; налог = 450 000 × 0,003 = 1 350 руб.

Часто задаваемые вопросы

Как узнать актуальную кадастровую стоимость?

Через личный кабинет на портале Росреестра, либо в мобильном приложении «Кадастр.ру». При необходимости можно заказать выписку в МФЦ.

Что делать, если в ЕГРН указана неверная площадь?

Подать заявление в Росреестр об исправлении ошибки. После внесения исправлений новая кадастровая стоимость будет рассчитана по новой площади.

Можно ли уменьшить налоговую базу, если участок не используется?

Неиспользование само по себе не уменьшает базу. Снижение возможно только в случае предоставления льгот (например, для сельскохозяйственных целей) или изменения назначения земли.

Кому и когда необходимо подавать уведомление о льготах?

Все налогоплательщики, претендующие на льготы, обязаны подать уведомление (форма ЕНП) не позднее 25 февраля налогового периода за который рассчитывается налог.

Как рассчитывается налог, если участок находится в совместной собственности?

База определяется как КС × Доля собственника. Доля указывается в договоре купли‑продажи или в выписке из ЕГРН.

Налоговая база – краеугольный элемент расчёта земельного налога. Она определяется кадастровой стоимостью земельного участка, фиксированной в ЕГРН на 1 января налогового периода. Понимание того, как изменяется эта стоимость, какие льготы могут её уменьшить и как правильно оформить документы, позволяет избежать ошибок и лишних расходов.

Регулярно проверяйте данные в ЕГРН, следите за изменениями в региональном законодательстве и своевременно подавайте уведомления о льготах – тогда расчёт земельного налога будет прозрачным и корректным.

Если у вас остались вопросы – обратитесь в ФНС России (служба поддержки налогоплательщиков) или к квалифицированному налоговому консультанту.