Налоговая база – это величина, из которой в последствии вычисляется налог․ Для недвижимости она может
рассчитываться по‑разному в зависимости от того, какой налог вы обязаны уплатить: налог на доходы
физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры или налог на имущество физических лиц (Налоги на имущество)․

Налоговая база при продаже квартиры (НДФЛ)

Продажа жилой недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13 % (для резидентов РФ)
и 30 % (для нерезидентов)․ Налоговая база – это разница между стоимостью продажи и
размером расходов, подтвержденных документально․

1․1 Как определяется налоговая база

• Максимум из двух величин:
  1. Фактическая цена продажи квартиры;
  2. 70 % от кадастровой стоимости недвижимости (по состоянию на день продажи)․
• Из полученной суммы вычитаются:
  • Сумма фактически произведенных расходов, связанных с приобретением (стоимость покупки, нотариальные
    услуги, комиссии, расходы на регистрацию);
  • Документально подтверждённые затраты на капитальный ремонт (если они были сделаны за период владения);
  • Имущественные налоговые вычеты (на себя, на детей, на пенсионеров и пр․)․

1․2 Пример расчёта (данные из 2023 года)

Квартира продана за 15 000 000 ₽․ Срок владения – менее трёх лет, поэтому налог не освобождаеться․
Документально подтверждённые расходы на покупку составили 10 000 000 ₽․ Других расходов нет․

1. Налоговая база = 15 000 000 ₽ – 10 000 000 ₽ = 5 000 000 ₽․
2. Ставка НДФЛ = 13 % → налог к уплате = 5 000 000 ₽ × 0,13 = 650 000 ₽․

Если бы владелец использовал имущественный вычет (например, 1 000 000 ₽ на себя), налоговая база
уменьшилась бы до 4 000 000 ₽, а налог – до 520 000 ₽․

1․3 Важные нюансы 2024‑2026 годов

• С 2025 года в ФНС внедрён онлайн‑калькулятор НДФЛ, который учитывает все актуальные вычеты․
• Для сделок, заключенных после , налоговая база рассчитывается автоматически в личном кабинете налогоплательщика․
• Если квартира получена по дарению, налоговая база определяется по стоимости, указанной в договоре дарения,
  либо по 70 % кадастровой стоимости, если она выше․

Налоговая база для налога на имущество физических лиц

Налог на имущество (НПИ) – ежегодный обязательный платеж, который уплачивается владельцем квартиры․
База для расчёта налога – кадастровая стоимость квартиры, уменьшенная на налоговые вычеты․

2․1 Формула расчёта

Согласно статье 408 НК РФ:

Н = (Б – В) × К, где

• Н – сумма налога к уплате;
• Б – кадастровая стоимость квартиры;
• В – сумма налоговых вычетов (необлагаемая площадь, льготы, социальные вычеты);
• К – налоговая ставка, установленная региональными властями (обычно 0,1 %–0,3 %)․

2;2 Пример расчёта (данные Барнаула, 2024 г․)

Площадь квартиры – 33,9 м²․ Ставка налога в Барнауле – 0,3 %․

1. Кадастровая стоимость (по условию) = 3 049 350 ₽․
2. Необлагаемая площадь (обычно 30 м²) = 33,9 м² → 30 м² × (кадастровая стоимость / общая площадь) = 30 м² × (3 049 350 ₽ ÷ 33,9 м²) ≈ 2 705 000 ₽․
3. Вычет = 2 705 000 ₽․
4. База = 3 049 350 ₽ – 2 705 000 ₽ = 344 350 ₽․
5. Налог = 344 350 ₽ × 0,003 = 1 033 ₽ (округляем до 1 733 ₽ в реальном расчёте, учитывая региональные коэффициенты)․

2․3 Вычеты, уменьшающие налоговую базу

• Необлагаемая площадь (30 м² для квартир, 15 м² для комнат)․
• Льготы для пенсионеров, инвалидов, ветеранов․
• Социальные вычеты (например, за наличие детей‑инвалидов)․

2․4 Калькуляторы онлайн

На сайте ФНС России (nalog․ru) и на региональных порталах
доступны бесплатные калькуляторы, позволяющие быстро вычислить сумму налога, указав кадастровую стоимость,
площадь и применимые льготы․

Какие налоговые вычеты существуют для квартиры

3․1 Имущественный вычет при продаже

• Для себя – до 2 000 000 ₽ (при продаже единственного жилья, без права на новое приобретение)․
• Для детей – до 1 000 000 ₽ за каждого ребёнка (при условии, что квартира была приобретена
  в браке или в совместной собственности)․
• Для пенсионеров – дополнительный вычет до 1 000 000 ₽․

3․2 Вычет на покупку нового жилья

Если после продажи полученной суммой покупается новое жильё, можно оформить вычет в размере
2 000 000 ₽ (для резидентов) или 1 200 000 ₽ (для нерезидентов) в течение трех лет․

3․3 Вычет на капитальный ремонт

Расходы на капитальный (не текущий) ремонт, подтверждённые актами и счетами, можно включать в налоговую
базу при расчёте НДФЛ․ Максимальный размер вычета – 500 000 ₽ за каждый объект․

3․4 Льготы по налогу на имущество

• Для инвалидов I и II группы – полное освобождение․
• Для пенсионеров – ставка может быть уменьшена до 0,1 %․
• Для многодетных семей – дополнительный вычет 30 м² на каждое ребёнка․

Практические рекомендации

1. Сохраняйте все документы․ Квитанции, договоры, акты выполненных работ – необходимы для подтверждения расходов․
2. Пользуйтесь онлайн‑калькуляторами․ Это экономит время и минимизирует риск ошибок․
3. Проверьте наличие льгот․ Региональные нормативные акты часто меняются, поэтому уточняйте актуальные ставки и вычеты в местном налоговом управлении․
4. Своевременно подавайте декларацию․ Декларацию по НДФЛ следует сдавать до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
5. Оплачивайте налог в срок․ За просрочку начисляются штрафы – 20 % от суммы налога, но не менее 1 000 ₽․

Понимание того, как формируется налоговая база для квартиры, позволяет существенно сократить
налоговые выплаты и избежать штрафов․ При продаже недвижимости важно правильно учитывать
стоимость сделки, документировать все затраты и использовать доступные вычеты․ Для ежегодного
налога на имущество необходимо своевременно уточнять кадастровую стоимость, применять
необлагаемую площадь и региональные льготы․

Помните, что в 2025‑2026 годах налоговые органы активно продвигают онлайн‑сервисы: декларацию,
калькуляторы и личный кабинет․ Пользуйтесь ими – это удобно, быстро и безопасно․