‒ важная дата для всех, кто планировал продать недвижимость в 2025 году: до 30 апреля 2026 года нужно подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог. Ниже ‒ практическое и актуальное руководство, как рассчитать налог, какие вычеты применить и как избежать типичных ошибок.
Когда налог платить не нужно
Минимальный срок владения
- 3 года – если квартира получена:
- по наследству или дару от близкого родственника;
- по договору ренты;
- в приватизации;
- в результате приватизации земельного участка, на котором построен дом.
- 5 лет – во всех остальных случаях (например, куплена на рынке).
Исключение: если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, льгота по сроку не применяется.
Единственное жильё
Если продавец в течение 90 дней до продажи не владеет другой квартирой, срок владения сокращается до 3 лет независимо от способа получения.
Как рассчитать налог, если «льготный» срок не выдержан
Налоговая база
Налоговая «смотрит» не только договорную цену, но и кадастровую стоимость × 0,7. Если договорная цена ниже, база всё равно берётся по кадастру.
Вычеты, которые снижают налог
- Фиксированный вычет: 1 000 000 рублей на объект (квартира, доля, комната).
- Вычет «расходы на приобретение»: списываем то, что когда-то заплатили за эту квартиру (документы обязательны).
- Вычет «уплаченный налог при дарении»: если вам когда-то подарили квартиру и вы уплатили НДФЛ с рыночной стоимости, эту сумму можно вычесть при продаже.
- Вычет по ипотечным процентам: уплаченные проценты по кредиту тоже входят в «расходы».
Пример расчёта
Доход от продажи: 2 500 000 рублей
Кадастровая стоимость × 0,7: 2 400 000 рублей (берём большую из двух величин)
Расходы на покупку: 1 800 000 рублей
Налог: (2 500 000 – 1 800 000) × 13 % = 91 000 рублей
Если бы расходов не было, налог составил бы (2 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 195 000 рублей.
Как заявить вычет: пошаговая инструкция
Шаг 1. Соберите документы
- Договор купли-продажи (копия и оригинал для сверки).
- Акт приёма-передачи или выписка из ЕГРН.
- Документы, подтверждающие расходы: ДДУ, расписки, платёжки по ипотеке, чеки на ремонт (если ремонтный вычет).
- Справка 2-НДФЛ по месту работы (если хотите вернуть излишне удержанный налог из зарплаты).
Шаг 2. Заполните 3-НДФЛ
Используйте онлайн-сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или программу «Декларация». С 2026 года доступна автоподстановка кадастровой стоимости – система сама подставит нужную цифру.
Шаг 3. Подайте декларацию
До 30 апреля 2026 года (если квартира продана в 2025 году). Подать можно:
- электронно через сайт Госуслуг;
- в бумаге в налоговую по месту регистрации;
- через МФЦ.
Шаг 4. Оплатите налог
Квитанция придёт в личный кабинет. Оплатить нужно до 15 июля 2026 года.
Частые ошибки и новые правила 2026
Ошибка: «указываю договорную цену ниже кадастровой»
Налоговая всё равно возьмёт кадастровую × 0,7. Попытка занизить приведёт к доначислению и штрафам 20 %.
Ошибка: «забыл указать ипотечные проценты»
Проценты по кредиту включаются в расходы, если квартира приобреталась в ипотеку. Сумма может быть существенной: при ставке 10 % на сумму 3 млн рублей за 3 года это ещё ~900 тыс. руб. вычета.
Нововведения Госдумы
С 2026 года:
- если продавец в течение года продаёт более трёх объектов недвижимости, он теряет право на льготный срок владения и 1 млн руб. вычета;
- вводится автоматический расчёт налога по данным Росреестра: в декларации будет «подсказка» со значением налога, но вы всё ещё можете выбрать наиболее выгодный вид вычета.
Чек-лист для продавца
- Определите дату перехода права собственности (смотрите ЕГРН).
- Проверьте, выдержан ли минимальный срок.
- Сравните договорную и кадастровую стоимость × 0,7.
- Выберите выгодный вычет: фиксированный или расходы (включая ипотечные проценты и уплаченный налог при дарении).
- Соберите документы и заполните 3-НДФЛ.
- Отправьте декларацию до 30 апреля 2026 г. и оплатите налог до 15 июля 2026 г.
Где получить помощь
Если суммы большие или ситуация нестандартная (доля, наследники, ипотека + материнский капитал), лучше проконсультироваться:
- Бесплатный сервис «Помощь при продаже» на Госуслугах (новая вкладка с 2026 г.).
- Личный приём в налоговой: запись онлайн через сайт ФНС.
- Квалифицированные юристы по недвижимости (рекомендуем проверять лицензию ФПА РФ).
Даже если «льготный» срок не выдержан, налог можно свести к минимуму или к нулю за счёт правильного вычета. Главное – не пропустить даты и сохранить все документы. Подайте 3-НДФЛ вовремя, и продажа квартиры не станет неожиданным расходом.