Почему важно правильно платить налоги при сдаче квартиры?

Каждый рубль, который вы получаете от арендаторов, — это доход, который должен быть обложен налогом. В 2026 году Федеральная налоговая служба (ФНС) усилила контроль за операциями на р/с и картах физлиц: система автоматически сверяет суммы поступлений с поданными декларациями. Если налог не уплачен, начисляются:

• пеня 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки;
• штраф 20 % от суммы налога (40 % при умышленном сокрытии дохода);
• арест счетов и имущества.

Какие есть режимы налогообложения для физлица

Самозанятость (профдоход)

Когда подходит: вы сдаёте квартиру не чаще 2 раз в год и суммарный доход не превышает 2,4 млн ₽ в год.
Ставка: 4 % при аренде физлицам, 6 %, юрлицам.
Плюсы:

• не нужно подавать 3-НДФЛ;
• налог считается и уплачивается автоматически через приложение «Мой налог»;
• возможен вычет 1 % от суммы налога, но не более 10 000 ₽ в год.

Минусы: если часто приходят арендаторы или вы ведёте другой бизнес, лимит быстро исчерпывается.

ПСН — патентная система

Когда подходит: любые сроки сдачи, но квартира находится в субъекте РФ, где разрешён ПСН для аренды.
Ставка: 6 % от потенциального дохода, который устанавливает муниципалитет (в Москве за 2026 год в среднем 250 000 ₽ за 1 квартал).
Плюсы:

• фиксированная сумма не зависит от реального дохода;
• не нужно вести КУДиР и сдавать декларацию.

Минусы: патент покупается на 1–12 месяцев и не возвращается, если квартира простаивает.

УСН «Доходы»

Когда подходит: если вы зарегистрируетесь ИП.
Ставка: 6 % от фактического дохода.
Плюсы:

• можно уменьшить налог на взносы ИП «за себя» (в 2026 году — 49 500 ₽ плюс 1 % сверх 300 000 ₽ дохода);
• можно сдавать несколько объектов и не бояться лимитов.

Минусы: нужно вести КУДиР и сдавать декларацию раз в год.

НДФЛ по ставке 13 %

Когда подходит: если ничего не выбрали, то по умолчанию применяется общий режим.
Порядок:

1. до 30 апреля следующего года подать форму 3-НДФЛ;
2. до 15 июля уплатить налог 13 % от дохода.

Минусы: максимальная нагрузка, нельзя уменьшить на взносы.

Как выбрать оптимальный режим

Для примера возьмём квартиру в Санкт-Петербурге за 40 000 ₽ в месяц.

Если у вас одна квартира и небольшой доход — выгоднее самозанятость. Если несколько объектов или вы планируете расти — регистрируйтесь ИП и перейдите на УСН;

Как оформить договор и не ошибиться

Обязательные пункты договора

• Предмет: адрес, площадь, перечень мебели.
• Срок: не более 5 лет, если больше, нужна регистрация в Росреестре.
• Цена и порядок оплаты: указать конкретную дату и способ (карта, наличные, СБП).
• Страховка залога: размер залога не более двух месячных платежей.
• Отчётные документы: арендатору выдаём чек или квитанцию.

Регистрация в ФМС

Если договор заключён на срок 1 год и более, в течение 3 рабочих дней сдаём уведомление о прибытии через Госуслуги. Штраф за просрочку — 2 000–5 000 ₽.

Какие расходы можно учесть

При НДФЛ и УСН можно снизить налогооблагаемую базу на:

• коммунальные услуги, оплаченные за арендатора;
• ремонт и амортизация мебели (при УСН нужны чеки и акты);
• услуги риелтора или юриста (по договору).

Важно: при ПСН и самозанятости расходы не учитываются.

Пошаговая инструкция: как начать платить налоги с сегодняшнего дня

1. Шаг 1. Определите, кто будет арендатор (физлицо или юрлицо) и рассчитайте годовой доход.
2. Шаг 2. Сравните режимы по таблице выше.
3. Шаг 3. Если выбираете самозанятость — скачайте «Мой налог» и пройдите упрощённую регистрацию за 5 минут.
4. Шаг 4. Если выбираете ИП — в течение 3 рабочих дней подайте заявление через Госуслуги, выберите УСН или ПСН и откройте расчётный счёт.
5. Шаг 5. Заключите письменный договор и 1 экземпляр сдайте в налоговую вместе с 3-НДФЛ (если НДФЛ) или внесите данные в КУДиР (если УСН).
6. Шаг 6. Подключите онлайн-отчётность через «Эльбу», «Мое дело» или «Клерк.Консультации» (сервис сам рассчитает взносы и налоги).

Ответы на частые вопросы

Вопрос: Могу ли я сдавать квартиру без ИП?

Да, если вы используете самозанятость или платите НДФЛ 13 % как физлицо.

Вопрос: Что будет, если арендатор платит наличными?

Обязаны выписать квитанцию или использовать онлайн-кассу. Иначе налоговая увидит разницу между вашими расходами и доходами.

Вопрос: Какие изменения в 2026 году?

Увеличен лимит дохода для самозанятых до 2,4 млн ₽, а для ИП на УСН — до 250 млн ₽ (раньше 200 млн ₽). Также введён новый контроль за «теневыми» доходами через Систему быстрых платежей.

Правильное налогообложение при сдаче квартиры не только избавляет от штрафов, но и позволяет экономить до 40 % средств. Подведите итоги по таблице, выберите режим и уже сегодня начните действовать. Не забывайте: с года вводится полный электронный обмен данными между ФНС и банками, поэтому прятать доходы будет невозможно.

Если остались вопросы, подключите сервис «Клерк.Консультации» — эксперты помогут подготовить все документы и рассчитать налоги за 10 минут.