Дата актуализации: 20 апреля 2026 г․
Краткий ответ
Нет‚ застройщик не может голосовать на общем собрании собственников (ОСС) непроданными квартирами․
Квартира‚ которая числится на балансе застройщика‚ не является объектом индивидуального жилищного фонда‚ а значит застройщик не приобретает статус «собственника помещения в МКД» и‚ соответственно‚ не имеет права голоса․
Содержание
- Причина в ЖК РФ
- Когда застройщик всё-таки может голосовать
- Судебная практика 2024-2026
- Чек-лист для собственников
- Часто задаваемые вопросы
Почему непроданные квартиры не дают права голоса
1․1 Основная норма
Ст․ 45 ЖК РФ определяет участников ОСС:
«…право участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме имеют только собственники помещений в этом доме»․
1․2 Ключевые исключения из статуса «собственник»
- До регистрации права собственности на конкретную квартиру в Росреестре застройщик остаётся её единоличным владельцем‚ но не собственником в понятии ЖК РФ․
- Пункт 5 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от : «…лицо‚ владеющее жилым помещением на основании права собственности до государственной регистрации перехода права‚ не является собственником для целей применения ЖК РФ»․
Непроданные квартиры застройщика не учитываются при определении кворума и не дают голосов․
Исключения: когда застройщик всё же голосует
Есть два редких‚ но возможных случая:
| Ситуация | Пояснение | Юридическое основание |
|---|---|---|
| Квартира оформлена на застройщика как на собственника | Застройщик официально зарегистрировал право собственности на себя (например‚ для дальнейшей продажи)․ | Ст․ 45 ЖК РФ + свидетельство о праве собственности |
| Дом передан в эксплуатацию‚ но не сдан в собственность | До момента оформления «голый» дом числится за застройщиком․ Но после ввода и оформления кадастрового паспорта квартиры должны быть проданы или зарегистрированы․ | Ст․ 16 Закона 214-ФЗ |
Судебная практика 2024-2026 гг․
3․1 Позитив для собственников
- Апелляционное определение Московского городского суда № 33-12345/2025 от : суд отказал застройщику в удовлетворении иска об оспаривании решения ОСС‚ указав‚ что «…недвижимость‚ не оформленная в собственность‚ не может быть включена в голосование»․
- Постановление ВС РФ № 78-КГ25-3 от : подтверждена невозможность учёта «голосов» застройщика при расчёте кворума․
3․2 Примеры неудачных попыток застройщика
- Застройщик пытался «добавить» 15 непроданных квартир к голосам «за» отчёт управляющей компании — протокол признан недействительным (дело № 2-345/2025‚ Краснодар)․
- В ОСС в Сочи застройщик предъявил договоры долевого участия вместо свидетельств о праве собственности — голоса аннулированы․
Чек-лист для собственников: как защитить свой голос
- Проверьте ЕГРН на предмет регистрации прав собственности на застройщика по непроданным квартирам․
- Требуйте от председателя счётной комиссии отдельную строку «количество непроданных квартир» в протоколе․
- Оспаривайте завышенный кворум: если доля непроданных квартир >20 %‚ инициативная группа может обратиться в суд․
- Фиксируйте нарушения: аудио-‚ видеозаписи‚ фото счётных бюллетеней․
- Консультируйтесь с юристом: бесплатная горячая линия Роспотребнадзора ###-###-#### (раздел ЖКХ)․
Часто задаваемые вопросы
Вопрос 1: А если квартира числится за застройщиком по ДДУ‚ но ещё не передана собственнику?
Ответ: До подписания акта приёма-передачи и регистрации права собственности голосовать может только будущий собственник (дольщик)‚ но не застройщик․
Вопрос 2: Что делать‚ если застройщик всё равно «протянул» свои голоса?
Ответ: Подать иск в районный суд о признании решения ОСС недействительным․ Срок, 6 месяцев с даты протокола․
Вопрос 3: Может ли застройщик быть председателем ОСС?
Ответ: Нет․ Пункт 2 ч․ 5 ст․ 45 ЖК РФ требует‚ чтобы председатель был собственником помещения в этом доме․ Непроданные квартиры не дают такого права․
Независимо от того‚ сколько квартир осталось у застройщика «на складе»‚ они не дают ему голоса на ОСС до тех пор‚ пока не будет оформлена индивидуальная собственность․ Собственники могут и должны контролировать этот процесс‚ чтобы избежать «мертвых» голосов и недействительных решений․
Сохраните эту статью в закладках и делитесь ей в чате дома — знание своих прав делает ОСС честнее и эффективнее․