Коммерческая недвижимость (офисы, склады, магазины, гаражи, сдающиеся в аренду квартиры) для физического лица — это не только источник дохода, но и объект нескольких налогов․ В 2025 году правила расчёта и уплаты изменились: вступили в силу поправки 176-ФЗ от июля 2024 г․, обновились сроки, ставки и льготы․ Ниже — подробная инструкция, кто, когда и сколько должен платить․

Какие налоги платит физлицо за коммерческую недвижимость

Для собственника-физлица объект облагается:

• налогом на имущество физлиц (ежегодно);
• НДФЛ 13 % (или 30 % для нерезидентов) при продаже или дарении;
• НДС 20 % — только если вы сдаёте помещение в аренду юрлицу и самостоятельно выставляете счёт-фактуру (на практике НДС «берёт» на себя арендатор как налоговый агент);
• УСН 6 %/15 % — при аренде, если вы зарегистрировались как ИП и выбрали упрощёнку․

Налог на имущество физлиц

Кто начисляет

Исчисляет и направляет уведомление ФНС․ Платёжка приходит до 1 ноября текущего года (например, за 2024 год, до )․

Налоговая база

• Если объект включён в региональный перечень коммерческих помещений — кадастровая стоимость;
• если не включён — инвентаризационная стоимость с коэффициентами․

Ставки 2025

Срок уплаты

До 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (за 2024 г․ — до )․

НДФЛ при продаже коммерческой недвижимости

Основная ставка

13 % от дохода минус документальные расходы на приобретение (или 1 000 000 ₽ вычета, если чеков нет)․

Когда налог не платится

• объект в собственности ≥ 5 лет (или ≥ 3 лет, если получен по наследству/дарению от близкого родственника);
• с 2025 года для единственной недвижимости (жилой или нежилой) возможно освобождение от НДФЛ независимо от срока (поправки 176-ФЗ, пока в тестовом режиме)․

Пример расчёта

Продали офис за 5 000 000 ₽, купили за 3 500 000 ₽․
Налоговая база = 5 000 000 – 3 500 000 = 1 500 000 ₽․
НДФЛ = 1 500 000 × 13 % = 195 000 ₽․

Декларация и сроки

• подать 3-НДФЛ — до 25 апреля года после продажи;
• уплатить — до 15 июля․

НДФЛ при дарении

Если дарите не близкому родственнику, получатель платит 13 % с кадастровой стоимости․
Близкие родственники (супруги, дети, родители, братья/сёстры) — освобождены․

Аренда и УСН: когда выгоднее оформить ИП

Если вы регулярно сдаёте помещение юрлицу, можно:

1. Оставаться физлицом:
   • арендатор удержит НДФЛ 13 %;
   • вы ничего не декларируете (если арендатор агент)․
2. Зарегистрировать ИП и выбрать УСН:
   • 6 % от дохода (арендная плата);
   • или 15 % доходы минус расходы (если много расходов на ремонт, ЖКХ);
   • подать декларацию до 25 апреля, уплатить до 28 апреля․

Минимальный налог при УСН 6 % от 100 000 ₽/мес аренды = 6 000 ₽/мес вместо 13 000 ₽ НДФЛ․

Как снизить налоги

• Оформить объект на пенсионера, федеральная льгота по налогу на имущество до 50 м² нежилого помещения;
• Разделить доли между супругами/детьми и применить вычеты при продаже;
• Документально подтвердить расходы (договор купли-продажи, чеки, акты) для уменьшения НДФЛ;
• Дождаться 5-летнего срока владения перед продажей․

Шпаргалка по срокам-2025

Что изменится в 2026 году

• Ожидается полное освобождение от НДФЛ при продаже единственной недвижимости независимо от срока владения (пилот 176-ФЗ);
• Расширение перечня объектов, переходящих на кадастровую оценку;
• Возможное увеличение максимальной ставки налога на имущество до 2,2 % для дорогих объектов․