В 2026 году продажа квартиры, которой вы владеете менее 3 лет, почти наверняка повлечёт за собой уплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Ниже — подробная инструкция, как рассчитать налогооблагаемую базу, какие вычеты применимы и когда можно «обнулить» налог совсем.
Когда возникает налоговое обязательство
- Срок владения меньше 3 лет (или менее 5 лет для объектов, полученных по дарению/наследству от не близкого родственника после ).
- Доход от продажи превышает расходы на приобретение или 1 млн ₽ (в зависимости от применяемого вычета).
Как определить налогооблагаемую базу
Формула:
Налогооблагаемая база = Цена продажи − Документальные расходы (или 1 млн ₽ вычет)
Расчёт на примере
Квартира куплена за 4 000 000 ₽ и продана через 2 года за 5 000 000 ₽.
- Есть чеки — можно применить вычет по расходам: 5 000 000 ₽ − 4 000 000 ₽ = 1 000 000 ₽ (именно эта сумма облагается НДФЛ).
- Документов нет — используем фиксированный вычет: 5 000 000 ₽ − 1 000 000 ₽ = 4 000 000 ₽ к налогообложению.
Справка о «новых» правилах 2025–2026
С :
- НДФЛ рассчитывается по прогрессивной шкале: 13 % на доход до 2,4 млн ₽ за год, 15 % — на сумму свыше.
- С 2026 года обсуждается повышение «нулевого» вычета с 1 млн до 3 млн ₽, но закон ещё не принят.
Как снизить налогооблагаемую базу
- Документальный вычет расходов (ДКП, акт приёма-передачи, ипотечный договор, чеки на ремонт).
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽ (при отсутствии документов).
- Расходы на ипотечные проценты и нотариальные услуги, если они не были ранее учтены.
- Задаток/аванс, которые вы получили, но сделка не состоялась, можно вычесть из базы.
- Продажа доли: вычет 1 млн ₽ делится между долями пропорционально.
Примеры «обнуления» налога
Пример 1: Без налога при расходном вычете
Квартира куплена за 5 500 000 ₽ и продана за 5 400 000 ₽. Доход меньше расходов → налоговая база = 0 ₽.
Пример 2: Минимальная сумма сделки
Продаёте квартиру за 900 000 ₽. Применяем вычет 1 000 000 ₽ → база отрицательная, налог не начисляется.
Как подать декларацию 3-НДФЛ
- Срок: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Способы: лично в ФНС, через «Госуслуги», Личный кабинет налогоплательщика или МФЦ.
- Документы: копия ДКП, платёжные поручения/чеки, справка 2-НДФЛ (если есть).
Чек-лист перед продажей
- Уточните дату перехода права собственности (дата регистрации в Росреестре).
- Соберите документы о рассходах: ДКП, акт приёма-передачи, чеки на ремонт, ипотечный договор.
- Рассчитайте налог сразу двумя способами (расходы и вычет 1 млн) и выберите выгодный.
- Если база всё равно положительна, заранее заложите налог в цену продажи или договоритесь о распределении расходов с покупателем.
- Не забудьте подать 3-НДФЛ и оплатить налог до 15 июля.
Краткий вывод
При продаже квартиры в собственности менее 3 лет налоговая база равна доходу минус доказанные расходы (или 1 млн ₽ вычет). Рассчитайте заранее, соберите чеки и не упустите дедлайн подачи декларации — и вы сможете минимизировать или полностью избежать уплаты НДФЛ.