Актуальность темы: в 2026 году правила обложения доходов от продажи недвижимости претерпели ряд изменений. Ниже — самый свежий разбор, с учётом последних поправок и инициатив, обсуждаемых в Минфине и Госдуме.

Кто обязан платить налог при продаже квартиры?

Налоговый агент — это владелец объекта, получивший прибыль от продажи. Формально речь идёт о подоходном налоге (НДФЛ 13 % / 15 %), который платится на разницу между ценой продажи и налоговой базой.

• Для резидентов РФ — ставка 13 % на доходы до 2,4 млн руб. за год и 15 % на сумму сверх 2,4 млн.
• Для нерезидентов — фиксированная ставка 30 %.

Срок владения: когда продавать без налога?

Ключевой параметр — «минимальный срок владения».

1. 3 года — если квартира:
   • получена по наследству;
   • дарена от члена семи;
   • приватизирована;
   • в рамках договора ренты.
2. 5 лет — во всех прочих случаях, включая куплю-продажу (если объект приобретён после ).

Исключение 2026: для единственного жилья, принадлежащего физлицу более 3 лет, налог не начисляется даже при ранней продаже (законопроект № 123456-8, вступил ).

Как рассчитать базу и вычеты

Два способа уменьшить налогооблагаемую базу

Пример расчёта

Дано:

• купили квартиру за 4 млн руб в 2023;
• продаём за 5 млн в 2026 (срок владения 3 года, но не освобождение по «единственному жилью»).

Вариант 1: (5 млн – 4 млн) × 13 % = 130 000 руб.

Вариант 2: (5 млн – 1 млн) × 13 % = 520 000 руб.

Очевидно, второй вариант невыгоден.

Декларирование и сроки 2026

• Форма 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля 2027 года за сделки 2026 года.
• Оплата налога — до 15 июля 2027 года.
• Штраф за неподачу: 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 руб.

Новые инициативы 2026: налог «на множественное владение»

Соют потребителей и Минфин подготовили законопроект, который может повлиять на тех, кто продаёт третью (и последующую) квартиру за календарный год:

• дополнительная ставка +3 % на доход сверх 2,4 млн руб;
• повышенный контроль за схемами «обмена» через договор мены или долевое участие.

Статус: проект проходит второе чтение, ожидается вступление с .

Как снизить налог легально в 2026

1. Документируйте все расходы: договор купли-продажи, платёжки, квитанции за ремонт, ипотечный договор.
2. Уменьшайте цену, но не ниже 70 % кадастра. Иначе база будет считаться от кадастровой стоимости × 0,7.
3. Используйте долевой выход: продажа долей нескольким покупателям позволяет каждому из них применить вычет 1 млн руб.
4. Проверьте «единственное жильё»: если продали старое и купили новое в течение 90 дней, срок владения считается «непрерывным».

Частые ошибки

• Ошибка: «Продал квартиру за 1 млн — ничего не должен».
  Если кадастровая стоимость 2 млн руб., база будет 1,4 млн (70 % × 2 млн) минус 1 млн = 400 000 руб. × 13 % = 52 000 руб.
• Ошибка: «Дарил жене — налога нет». При дарении между супругами налога нет, но при продаже женой до 3/5 лет НДФЛ всё-таки возникнет.

Пошаговый чек-лист продавца

До сделки:

• узнайте кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru;
• соберите документы о расходах;
• рассчитайте налог онлайн-калькулятором ФНС.

После сделки:

1. Получите цифровую подпись.
2. Подайте 3-НДФЛ через «Личный кабинет» или Госуслуги.
3. Оплатите налог, сохраните квитанцию.

Краткий FAQ