Актуально на 19 апреля 2026 года. Если вы планируете или уже продали квартиру, важно не только рассчитать налог, но и правильно подать в ИФНС декларацию и заявление на вычет. Ниже – пошаговая инструкция, примеры расчётов, сроки и типовые ошибки.
Нужно ли платить налог?
Когда не платят НДФЛ
- Минимальный срок владения пройден:
- 3 года – если квартира получена по наследству, дару от близкого родственника, приватизации или договору ренты.
- 5 лет – во всех остальных случаях (например, куплена на рынке).
- Единственное жильё – семьи с 2 и более детьми освобождаются от налога независимо от срока владения (правило действует с 2026 г.).
- Убыток или нулевая прибыль: продажная цена ≤ покупной + документированных расходов.
Когда платят
Если ни одно из условий выше не выполнено, налог исчисляется по ставке:
- 13 % – до 2,4 млн руб. налогооблагаемой базы (остаток до 5 млн).
- 15 % – сверх 5 млн руб; базы (прогрессивная шкала, действует с 2025 г.).
Как рассчитать налог: два способа
| Вариант | Формула | Пример |
|---|---|---|
| Вычет 1 млн | (Цена продажи – 1 000 000) × 13 % | (3,5 – 1,0) млн × 13 % = 325 000 ₽ |
| Уменьшение на расходы | (Цена продажи – Цена покупки – Доп. расходы) × 13 % | (3,5 – 2,0 – 0,2) млн × 13 % = 169 000 ₽ (0,2 млн – отделка с чеками) |
Какой способ выгоднее? Сравните оба варианта и выберите меньший налог. Документы на расходы обязательны: договор, платёжки, чеки на материалы и работы.
Заявление и декларация: пошаговая схема
Сроки
- 30 апреля 2027 г. – подать 3-НДФЛ за продажу в 2026 г.
- 15 июля 2027 г; – уплатить итоговый налог.
Куда подавать
Через:
- Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.gov.ru – самый быстрый способ.
- Приёмную ИФНС по месту регистрации.
- Госуслуги/МФЦ (при наличии подписи).
Что прикладывать
- Декларация 3-НДФЛ (подпись ЭЦП или личная).
- Заявление о налоговом вычете (встроено в электронную форму).
- Документы на квартиру:
- Договор купли-продажи при продаже (копия).
- Договор покупки или ДДУ (если используете расходы).
- Акты, чеки на ремонт, материалы, дизайн.
- Справка 2-НДФЛ (если хотите вернуть часть налога через другие вычеты).
Пример заполнения заявления в сервисе ФНС
Откройте Личный кабинет → Декларации → Подать 3-НДФЛ.
Выберите «Продажа имущества». Система автоматически:
- подскажет, применим ли льготный срок;
- предложит два варианта вычета;
- загрузит данные из Росреестра.
Прикрепите сканы документов и отправьте.
Частые ошибки
- Указали цену ниже кадастровой. Налоговая пересчитает по 0,7 кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
- Забыли про расходы на отделку. Потеряли возможность сэкономить до 260 тыс. ₽.
- Подали декларацию, но не оплатили – штраф 20 % от неуплаченного налога + пени.
- Использовали вычет 1 млн, хотя расходы выше. Всегда сравнивайте оба варианта.
Семейные льготы-2026
С 1 января 2026 г. семьи с двумя и более детьми могут продать любую квартиру без НДФЛ, даже если владели меньше 3-5 лет. Для этого:
- в заявлении 3-НДФЛ поставьте галочку «Применяю льготу пп. 2.1 ст. 217.1 НК РФ»;
- прикрепите свидетельства о рождении детей + ЕГРН без иных объектов недвижимости.
Контрольный список перед подачей
- ☐ Проверил срок владения.
- ☐ Сравнил два варианта вычета.
- ☐ Подготовил документы в PDF.
- ☐ Сохранил квитанцию об оплате.
- ☐ Напомнил себе о датах: 30 апреля и 15 июля.
Где получить помощь
- Телефон ФНС: ###-###-#### (круглосуточно).
- Онлайн-консультант в ЛК «Налогоплательщик ФЛ».
- Бесплатные семинары ИФНС каждую среду в 15:00 по московскому времени (запись через сайт).