Краткий обзор изменений 2025–2026 годов

20 апреля 2026 — владельцы коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге и других регионах ощущают радикальное повышение налоговой нагрузки. С 2025 года кадастровая стоимость стала основным ориентиром для расчёта налога на имущество организаций, а при продаже объектов активизировались правила НДФЛ, налога на прибыль и НДС. В статье разберёмся, какие налоги нужно уплатить при продаже офиса, склада, торгового центра или гостиницы, какой порядок расчёта, сроки и льготы.

Кто обязан платить налог при продаже?

• Юридические лица (ООО, АО, холдинги, девелоперы) – уплачивают налог на прибыль и НДС.
• Индивидуальные предприниматели – зависит от выбранного режима (ОСНО, УСН, патент).
• Физические лица-собственники – платят НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе выше 5 млн руб).

Ключевое правило 2025–2026 годов

Если объект был приобретён до , то при продаже по цене выше кадастровой × 0,7 применяется старая вычетная база. Если после 2016 г. — кадастровая стоимость × 0,7 становится минимальной базой. В случае заниженной цены налоговая доначислит платёж по расчёту: кадастровая × 0,7.

Налоги и тарифы в цифрах

Налог на прибыль (юр. лица)

• Ставка: 20 % (3 % федеральный, 17 % региональный, регионы могут снизить до 12,5 %).
• База: доход от продажи минус остаточная бухгалтерская стоимость и расходы на сделку (юр., регистрационные, оценка).
• Срок уплаты: авансовые платежи до 28 числа каждого месяца, годовая декларация — до 25 марта следующего года.

НДС

• Ставка: 20 % (с 1 января 2025 г. — базовая ставка).
• Исключения: продажа зданий, находящихся в ЕГР недвижимости и относящихся к жилфонду, облагается НДС 0 %, если продавец применял вычет «входного» НДС при покупке.
• Срок уплаты: 1/3 суммы налога до 25 числа каждого месяца квартала, следующего за кварталом продажи.

НДФЛ для физлиц

• Ставка: 13 % (до 5 млн руб) или 15 % (сверх 5 млн руб).
• Имущественный вычет: 1 млн руб или фактические расходы на приобретение.
• Срок: до 15 июля года, следующего за годом продажи.

Налог на имущество по кадастровой стоимости (ежегодный)

Переход 17 регионов РФ, включая Санкт-Петербург, на кадастровую базу 2025 года увеличил налог в среднем на 25–40 %. Примеры тарифов:

• Офисы и торговые центры: 1,5 % кадастровой стоимости.
• Склады и производственные здания: 0,5–1 %.
• Гостиницы: 1 %.

Пошаговый алгоритм расчёта налога при продаже

1. Определить налоговый статус продавца (юр. лицо, ИП, физ. лицо).
2. Установить дату приобретения объекта до/после 2016 г.
3. Сравнить цену договора и кадастровую × 0,7, выбрать большую базу.
4. Рассчитать налог на прибыль / НДФЛ:
   • Доход – Балансовая (или кадастровая) стоимость – расходы = налогооблагаемая база.
   • Умножить на ставку 20 % (юр. лица) или 13/15 % (физ. лица).
5. Рассчитать НДС: 20 % от цены договора (если не льгота 0 %). Использовать счёт-фактуру.
6. Учесть налоги на имущество, земельный налог и транспортный за период владения в год продажи.
7. Подать декларации и уплатить налоги в установленные сроки.

Примеры расчёта

Пример 1: ООО продаёт офис площадью 350 м²

Исходные данные:

• Цена продажи: 45 млн руб.
• Кадастровая стоимость: 55 млн руб.
• Остаточная бухгалтерская стоимость: 30 млн руб.
• Расходы на сделку: 1 млн руб.

Налог на прибыль:
(45 млн, 30 млн — 1 млн) × 20 % = 2,8 млн руб.

НДС:
45 млн × 20 % = 9 млн руб (предъявляется покупателю).

Пример 2: Физлицо продаёт склад, владеет менее 3 лет

Исходные данные:

• Цена продажи: 12 млн руб.
• Кадастровая стоимость: 10 млн руб.
• Первоначальные расходы: 8 млн руб (есть документы).

Налогооблагаемая база:
12 млн — 8 млн = 4 млн руб.
НДФЛ: 4 млн × 13 % = 520 тыс руб.

Льготы и способы оптимизации

• Инвестиционный налоговый вычет (ИНВ) – юр. лица могут уменьшить налог на прибыль на 90 % вложений в новые основные средства (действует до 2031 г.).
• Резервы на обесценение – списание через резервы снижает базу налога на прибыль.
• УСН «доходы минус расходы» для ИП – при ставке 15 % возможен вычет покупной стоимости.
• Льготы по регионам – некоторые субъекты снижают ставку налога на прибыль до 12,5 % при продаже объектов в индустриальных парках.
• Продажа через долю в УК – вместо продажи самого здания можно продать долю в ООО, тем самым снизив НДС (операция освобождается при соблюдении условий).

Сроки уплаты и отчётности

Что важно помнить в 2026 году

• Кадастровая стоимость пересматривается ежегодно – проверяйте свежие данные Росреестра, чтобы не получить внезапный рост налога.
• Санкт-Петербург и Ростовская область полностью перешли на кадастровую базу – налоги выросли на 25–40 %.
• С 2025 года введены новые штрафы за занижение кадастровой базы: до 40 % суммы недоимки.
• Переходный период для льгот – до 2027 года можно использовать старую балансовую стоимость при расчёте амортизации, если объект введён до 2022 года.

Памятка «Чек-лист перед продажей»

1. Закажите актуальную выписку ЕГРН и кадастровую оценку.
2. Сравните цену договора с кадастровой × 0,7 – при необходимости скорректируйте.
3. Определите остаточную бухгалтерскую стоимость и соберите документы на расходы.
4. Выберите оптимальный режим налогообложения (ОСНО, УСН, патент).
5. Рассчитайте все налоги и подготовьте денежный поток на уплату.
6. Заранее подайте уведомление в ИФНС о смене собственника, чтобы избежать начисления налогов за следующий период.

Продажа коммерческой недвижимости в 2025–2026 году требует тщательного планирования и расчёта всех налогов по обновлённым правилам. Кадастровая стоимость стала решающим фактором, а регионы ужесточают контроль. Своевременная консультация с налоговым консультантом и использование льгот позволят снизить нагрузку и избежать штрафов.