В последние годы в России растёт популярность передачи недвижимости в дар близким родственникам – детям, внукам, братьям и сестрам.
На первый взгляд кажется, что дарственная – это простая юридическая форма, однако при её оформлении возникает ряд налоговых вопросов,
которые важно знать заранее, чтобы избежать лишних расходов и неприятных сюрпризов.

Основные виды налогов и сборов, связанных с дарственной

При передаче квартиры в дар между родственниками могут возникнуть следующие обязательные платежи:

• Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности в Росреестре;
• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – если даритель обязан уплатить налог с полученного дохода;
• Налог на имущество – в ряде регионов может возникнуть при изменении собственника;
• Нотариальные сборы (если договор оформляется у нотариуса) и сбор за государственную регистрацию (посредством МФЦ или онлайн).

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

2.1 Кто обязан платить налог?

Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ, получатель подарка (дарённый) обязан уплатить НДФЛ, если полученная им собственность считается «доходом», полученным от продажи, дарения, наследования и т.д.

2.2 Освобождение от НДФЛ для близких родственников

С 2024 года, после подписания Президентом России Владимира Путиным закона, предоставляющего скидку близким родственникам при нотариальном оформлении, в НК РФ внесены поправки, которые:

• Отменяют необходимость уплаты НДФЛ за дарение недвижимости, если даритель и получатель находятся в близком родстве (дети, внуки, родители, братья, сестры, супруги);
• Устанавливают порог стоимости квартиры в 5 млн рублей – если стоимость ниже этой суммы, налог полностью освобождается, даже при более отдалённом родстве;
• Позволяют получить скидку 50 % от нотариального вознаграждения при оформлении дарственной между близкими родственниками (это не налог, а льгота по нотариальным сборам).

2.3 Как рассчитывается стоимость квартиры?

Для целей налогообложения используется оценка недвижимости, проводимая лицензированным оценщиком или рыночная стоимость, подтверждённая договором купли‑продажи аналогичных объектов в том же районе. Если стоимость превышает 5 млн рублей, то:

1. Для близких родственников налог всё равно не взимается, но требуется подача декларации (форма 3‑НДФЛ) и указание основания освобождения;
2. Для более отдалённого родства (дядя, тётя, двоюродные) налог составляет 13 % от разницы между рыночной стоимостью и «беспошлинной» суммой (если есть).

Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности

Согласно постановлению Правительства РФ от № 226, за регистрацию перехода права собственности в Росреестре взимается государственная пошлина:

Важно: при передаче квартиры в дар между близкими родственниками пошлина может быть уменьшена до 0,5 % при наличии соответствующего заявления, подготовленного нотариусом.

Нотариальные сборы и льготы

Нотариальная комиссия за составление и заверение договора дарения традиционно составляет от 0,5 % до 1 % от стоимости передаваемого имущества. С 2024 года в силу вышеупомянутого закона:

• Для близких родственников (дети, супруги, родители, братья и сестры) предоставляется скидка 50 % от стандартного тарифа;
• При оформлении через МФЦ или онлайн‑портал Госуслуг возможно полностью избавиться от нотариального сбора, если обе стороны согласны подписать договор в присутствии сотрудников МФЦ.

Налог на имущество (региональный)

После перехода права собственности в реестр, новый собственник становится налогоплательщиком налога на имущество. Однако:

• Для большинства регионов налоговая ставка составляет 0,1 %–0,3 % от кадастровой стоимости квартиры;
• Если даритель передаёт квартиру в дар своему дети, в ряде регионов действует льготный режим (ставка 0 % в течение первых 5 лет).

Пошаговый алгоритм оформления дарственной без лишних налогов

1. Подготовка документов:
   • Паспорт и ИНН обеих сторон;
   • Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН);
   • Оценка квартиры (при стоимости выше 5 млн руб.) – лицензированный оценщик;
   • Согласие супруга (если квартира находится в совместной собственности).
2. Определение налоговой базы:
   • Если стоимость ≤ 5 млн руб. – налоговая база = 0;
   • Если стоимость > 5 млн руб. – проверяем степень родства; при близком родстве налог не взимаеться, но необходимо подать декларацию 3‑НДФЛ.
3. Составление договора дарения:
   • Обращаемся к нотариусу, указываем, что стороны находятся в близком родстве – нотариус автоматически применит 50 % скидку;
   • Можно оформить в МФЦ без нотариуса, если обе стороны согласны.
4. Оплата государственной пошлины:
   • Расчёт 1 % (или 0,5 % при льготе) от стоимости квартиры;
   • Оплата производится через банковский перевод или в кассе МФЦ.
5. Регистрация перехода права:
   • Подаём заявление в Росреестр (можно онлайн через портал Госуслуг);
   • Прикладываем оригиналы договора, оценочный акт, квитанцию об оплате пошлины.
6. Декларация 3‑НДФЛ (если требуется):
   • Заполняем форму до 30 апреля года, следующего за получением дара;
   • Указываем основание освобождения – «дарение в пределах родства», приложение № 1 к статье 217 НК РФ.
7. Уплата налога на имущество (по решению регионального налогового органа) – обычно в течение первого года после регистрации.

Частые ошибки и как их избежать

• Не уточнили степень родства – в случае, если отношения не относятся к «близким», налог может быть начислен retroactively;
• Не провели оценку при стоимости > 5 млн руб. – налоговая инспекция может потребовать подтверждения стоимости и начислить НДФЛ;
• Не подали декларацию 3‑НДФЛ – даже при освобождении от налога отсутствие декларации считается нарушением;
• Забыли согласие супруга – если квартира в совместной собственности, без согласия сделка будет признана недействительной;
• Оплатили неверный размер пошлины – в случае ошибки придется платить недостачу + штраф.

Оформление дарственной на квартиру между родственниками в России стало финансово более выгодным благодаря недавним законодательным инициативам:

• Близкие родственники освобождаются от НДФЛ независимо от стоимости имущества;
• Снижается нотариальный сбор (скидка 50 %);
• Возможны льготные ставки государственной пошлины и налога на имущество.

Тем не менее, для полного освобождения от налогов необходимо правильно оформить документы, подать все требуемые декларации и учитывать региональные особенности. При соблюдении указанных рекомендаций передача квартиры в дар может быть проведена быстро, без лишних расходов и юридических рисков.

Полезные ссылки

• Официальный портал Федеральной налоговой службы
• Госуслуги Росреестра
• Налоговый кодекс РФ (статья 217)
• Портал государственных услуг (Госуслуги)

Если у вас остались вопросы по конкретной ситуации, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или налоговому консультанту.