Договор ренты (аренды) квартиры – один из самых популярных способов получения дохода от недвижимости в России.
Однако доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогами, и правильное их расчёт и уплата требуют
знания актуального законодательства. В статье подробно рассмотрим, какие налоги должны платить собственники,
какие ставки действуют в 2026 году, как оформить платёжные документы и какие вычеты можно применить.

Что такое договор ренты квартиры?

Договор ренты – это договор аренды жилого помещения, заключаемый между собственником (арендодателем) и
арендатором (квартиросъёмщиком). В зависимости от срока и условий аренды различают:

• Долгосрочная аренда – обычно от 1 года до нескольких лет.
• Краткосрочная (посуточная) аренда – часто используется для сдачи через сервисы типа Airbnb.
• Аренда с правом выкупа (в некоторых случаях считается договором ренты с обратным выкупом).

Для налоговых целей важен лишь факт получения арендной платы – независимо от срока аренды.

Кто считается налогоплательщиком?

Налоговым обязательством облагается получающий доход от аренды собственник квартиры.
Если собственник – физическое лицо, он уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Если собственник зарегистрирован как ИП или юридическое лицо (ООО), применяется соответствующий режим
обложения (УСН, ОСН, патент и др.).

2.1 Налоговые режимы для физических лиц

1. Общий режим (ОСН) – доходы декларируются в форме 3‑НДФЛ, применяется ставка 13 % (до 5 млн ₽) и 15 % (свыше 5 млн ₽).
2. Упрощённая система налогообложения (УСН) «Доходы» – ставка 6 % от полученного дохода.
3. УСН «Доходы минус расходы» – ставка 15 % от разницы доход‑расход (при наличии подтверждённых расходов).

2.2 Налоговые режимы для ИП и ООО

• ИП на УСН «Доходы» – 6 % от арендных поступлений.
• ИП на УСН «Доходы‑расходы» – 15 % от чистой прибыли (можно учитывать расходы на ремонт, коммунальные услуги и т.п.).
• ООО на ОСН – налог на прибыль 20 % + НДС 20 % (если арендодатель является плательщиком НДС, что обычно не так для сдачи жилой недвижимости).

Ставки налога в 2026 году

Кроме основного налога, собственнику может потребоваться уплатить налог на имущество (ставка 0,1–0,3 % от кадастровой стоимости) и, при наличии земли, земельный налог.

Как рассчитать налог с дохода от ренты

Пример расчёта для физического лица на общем режиме (ОСН):

1. Определяем годовой доход от аренды. Пример: 200 000 ₽ в месяц × 12 = 2 400 000 ₽.
2. Вычитаем стандартный вычет для доходов от сдачи недвижимости – 1 000 000 ₽ (по НК РФ).
3. Получаем налогооблагаемую базу: 2 400 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 1 400 000 ₽.
4. Применяем ставку 13 % (поскольку база меньше 5 млн ₽): 1 400 000 ₽ × 13 % = 182 000 ₽ налога.

Для ИП на УСН «Доходы» расчёт проще: Налог = 6 % × 2 400 000 ₽ = 144 000 ₽.

Если арендная плата поступает в виде нескольких платежей, налог рассчитывается по каждому полученному доходу,
а итоговая сумма уплачивается в срок, установленный налоговым законодательством.

Налоговые вычеты и льготы

• Стандартный вычет 1 000 000 ₽ – предоставляется всем физическим лицам, получающим доход от сдачи жилой недвижимости.
• Социальные вычеты – расходы на лечение, образование, пенсионные взносы (при наличии подтверждающих документов).
• Вычет на благотворительность – если часть дохода направлена в благотворительные организации.
• Льготы для ветеранов, инвалидов и др. – в некоторых регионах предусмотрены пониженные ставки налога.

Для применения вычетов необходимо сохранять документы, подтверждающие расходы (квитанции, договоры подряда, счета‑фактуры).

Порядок уплаты налога в 2026 году

С 1 апреля 2026 года вступил в силу приказ Минфина № 58н, изменивший реквизиты платёжных поручений
для уплаты налогов. Теперь в платёжном документе необходимо указывать:

• Статус плательщика – физическое лицо, ИП, ООО.
• КБК (Код бюджетной классификации) – для НДФЛ физ. лиц используется 1###-###-####10000101.
• Корр. счёт – 30101###-###-####0225 (для НДФЛ).
• БИК банка получателя – 044525225 (пример, уточняйте в банке).
• Сумма налога – рассчитанная в соответствии с разделом 4.

Сроки уплаты:

1. Для физических лиц, получающих доход от аренды, декларировать и платить налог необходимо до 30 апреля года, следующего за отчётным.
2. Если арендодатель – ИП на УСН, налог уплачивается ежеквартально (15‑е число месяца, следующего за кварталом).
3. Для ООО на ОСН – ежеквартальная уплата налога на прибыль (15‑е число месяца, следующего за кварталом) и годовая декларация до 30 сентября.

Оплату лучше производить через интернет‑банк, указав в назначении платежа «НДФЛ за арендный доход 2025» (или соответствующий год).

Документальное оформление и отчётность

Для корректного расчёта и уплаты налога необходимо собрать следующий пакет документов:

• Договор аренды квартиры (подписанный обеими сторонами).
• Акт приёма‑передачи жилого помещения (если он оформлен).
• Квитанции / банковские выписки, подтверждающие поступление арендных платежей.
• Документы, подтверждающие расходы (если выбран режим «Доходы‑расходы»).
• Копия паспорта и ИНН собственника.
• Декларация 3‑НДФЛ (для физических лиц) или налоговая декларация ИП/ООО.

Декларацию 3‑НДФЛ можно подать через личный кабинет налогоплательщика на nalog.ru либо в электронном виде через сервис «Госуслуги». При сдаче в бумажном виде декларацию сдают в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Налог на имущество и земельный налог

Помимо налога на доходы, собственник квартиры обязан уплачивать налог на имущество, если объект попадает в реестр налогоплательщиков. Ставка в 2026 году составляет 0,1–0,3 % от кадастровой стоимости, в зависимости от региона.

Если квартира расположена на земельном участке, может начисляться земельный налог. Ставка определяется местными властями (обычно 0,1–0,3 %).

Налоги при продаже квартиры после периода ренты

Если собственник решает продать квартиру после сдачи её в аренду, следует учитывать:

• Если с момента получения квартиры прошло менее 5 лет, применяется ставка 13 % (для физических лиц) или 20 % (для юридических лиц) от разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью.
• Если квартира находилась в аренде и в период владения более 5 лет, налоговый вычет в размере 1 000 000 ₽ (по НДФЛ) и льгота по сроку владения позволяют не платить налог.
• При продаже квартиры, полученной в результате договора ренты‑выкупа, налоговые последствия зависят от того, была ли квартира признана внеоборотной (тогда налог не начисляется).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

10.1 Нужно ли платить НДС при сдаче квартиры в аренду?

Для жилой недвижимости НДС обычно не начисляется, так как арендные услуги по сдаче жилых помещений освобождены от НДС (ст. 149 НК РФ). Налог уплачивается только в случае, если арендодатель является плательщиком НДС и сдаёт помещение в коммерческих целях (например, аренда офисных помещений).

10.2 Какой срок уплаты налога, если арендная плата получена разово в конце года?

Для физического лица на общем режиме налог уплачивается до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Если арендодатель – ИП на УСН, налог уплачивается в течение квартала, в котором был получен доход (15‑е число месяца, следующего за кварталом).

10.3 Можно ли уменьшить налог за счёт расходов на ремонт?

Да, если выбран режим «Упрощённая система – доходы минус расходы» (для ИП) или «ОСН» с документально подтверждёнными расходами. Расходы должны быть подтверждены актами выполненных работ, квитанциями, счетами‑фактурами.

10.4 Что делать, если арендатор не платит аренду?

Налоговый орган рассматривает только полученную фактическую арендную плату. Если арендатор не платит, доход не учитывается, а значит, налог не начисляется. Однако рекомендуется оформить претензию и, при необходимости, обратиться в суд за взысканием задолженности.

10.5 Как правильно заполнить платёжное поручение после приказа Минфина № 58н?

Пример заполнения (для физ. лица, НДФЛ):

Получатель: Федеральное казначейство
ИНН получателя: 7707083893
Корр. счёт: 30101###-###-####0225
БИК: 044525225
КБК: 1###-###-####10000101
Сумма: 182 000,00
Назначение платежа: НДФЛ за арендный доход 2025 г. ИНН 7701234567
Статус плательщика: ФЛ
Дата платежа: 

Налоги при договоре ренты квартиры зависят от выбранного налогового режима, суммы дохода и наличия вычетов;
В 2026 году ключевые изменения – новые реквизиты платёжных поручений (приказ Минфина № 58н) и актуализация
ставок НДФЛ (13 %/15 %). Чтобы избежать штрафов и лишних расходов, собственнику следует:

1. Определить свой налоговый режим (ОСН, УСН, патент и т.д.).
2. Вовремя собрать и сохранить все подтверждающие документы.
3. Выполнить расчёт налога с учётом стандартного вычета 1 млн ₽ и возможных льгот.
4. Сдать декларацию (3‑НДФЛ или налоговую декларацию ИП/ООО) и уплатить налог до установленных сроков.
5. При оформлении платёжного поручения использовать новые реквизиты и КБК согласно приказу 58н.

Тщательное планирование и соблюдение законодательства помогут владельцам квартир получать доход от аренды без
неожиданных налоговых сюрпризов.