Краткий обзор: что считается «меной» и почему возникают налоги

При мене двое физических лиц обмениваются объектами недвижимости: квартирами, домами, земельными участками, комнатами или долями в них.
Налоговый кодекс РФ (далее, НК РФ) рассматривает такую операцию двумя отдельными продажами, поэтому каждый участник мены обязан самостоятельно определить свою налоговую базу, рассчитать и уплатить НДФЛ, если возникает доход.

Какие налоги платятся при мене

2.1 НДФЛ (налог на доходы физических лиц)

• Ставка — 13 % для налоговых резидентов РФ, 30 % для нерезидентов.
• Формула базы = стоимость полученной недвижимости (по договору, но не ниже кадастровой цены × 0,7) минус стоимость переданной недвижимости.
  Если передаваемая квартира была куплена ранее, вместо «стоимость переданной» можно использовать документальные расходы на её приобретение (ДКП, ипотека, ремонт).
• Срок уплаты, до 15 июля года, следующего за годом совершения мены.
• Декларация 3-НДФЛ — подаётся до 30 апреля.

2.2 Дополнительные налоги

В подавляющем большинстве случаев при мене не начисляются налоги на имущество, земельный налог, НДС или сборы за государственную регистрацию перехода права, они либо продолжают платиться по старому собственнику до конца года, либо переходят к новому владельцу с момента регистрации без дополнительного «налога на обмен».

Ключевая дата: 1 января 2025 года и новая прогрессивная шкала НДФЛ

С введена прогрессивная шкала НДФЛ. При мене это важно, если:

• доход за год превышает 2,4 млн ₽, то «верхняя» часть облагается по 15 %;
• сделка касается инвестиционных квартир или долей в бизнес-недвижимости, где прирост стоимости значителен.

Следовательно, при расчёте налога при мене важно учитывать совокупный годовой доход налогоплательщика.

Как заполнить 3-НДФЛ при мене (пошагово)

1. Открываем личный кабинет физлица на сайте ФНС или используем программу «Декларация».
2. Раздел «Доходы» → указываем доход от продажи (берём стоимость квартиры, которую передали).
3. Раздел «Вычеты» → выбираем вычет в размере расходов или фиксированный вычет 1 млн ₽, если документов нет.
4. Автоматически рассчитывается налог к уплате.
5. Генерируем платёжку: КБК 182 1 01 02030 01 1000 110, статус плательщика 02, срок (для сделки 2026 г.).

Частые ошибки и нюансы

5.1 «Нулевой налог» при равноценной мене

Ошибочно считать, что если квартиры равны по цене, то налога нет. Налоговая база считается отдельно. Если кадастровая стоимость вашей квартиры 5 млн ₽, а вы получили равную по цене, но её кадастровая стоимость 4 млн ₽, то потенциально 1 млн ₽, ваша прибыль (если документов о расходах нет) и НДФЛ 130 тыс ₽.

5.2 Мена с доплатой

• Доплата закрывает разницу между ценами.
• Если вы получили доплату 500 тыс ₽, то 500 тыс ₽ прибавляются к базе и облагаются 13 %.

5.3 Долевая мена

При обмене долями налог считается пропорционально доле. Если вы отдали ⅓ квартиры стоимостью 3 млн ₽, а получили ½ другой квартиры стоимостью 2,8 млн ₽, то база = 2,8 млн – 3 млн = –0,2 млн → налог не возникает.

Пример расчёта НДФЛ при мене в 2026 году

Условия:

• Вы отдали квартиру, купленную в 2022 г. за 7 млн ₽;
• получили взамен квартиру по договору мены за 8 млн ₽;
• кадастровая стоимость обеих квартир 8 млн ₽ (не ниже 0,7 кадастровой).

База: 8 млн – 7 млн = 1 млн ₽.
НДФЛ: 1 млн × 13 % = 130 тыс ₽.
Дата подачи 3-НДФЛ: до 30 апреля 2027 г.
Уплата: до 15 июля 2027 г.

Как снизить налог легально

• Документально подтвердить расходы на покупку/ремонт.
• Если недвижимость в собственности более 5 лет (для квартир, приобретённых после ), освобождение от НДФЛ без декларации.
• Использовать семейную имущественную ипотеку или материнский капитал как часть расходов.
• Применить парный вычет супругов, если квартира была в совместной собственности.

Где и как подать 3-НДФЛ

• Онлайн: личный кабинет на сайте lkfl2.nalog.ru, сервис «Подать декларацию».
• Госуслуги: раздел «ФНС» → «Приём деклараций».
• Офлайн: запись на приём в ИФНС через сервис «Запись на приём» или МФЦ.
• Почта: заказное письмо с уведомлением до 30 апреля.

Календарь важных дат 2026–2027

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1: Нужно ли платить налог при обмене равнозначных квартир?

Да, если квартира была в собственности менее 5 лет и у вас есть документированная прибыль. Равенство рыночной цены не освобождает от расчёта базы и декларации.

Вопрос 2: Как быть, если квартира получена по наследству?

При наследовании расходы = 0 ₽. Вы можете применить фиксированный вычет 1 млн ₽ либо, если квартира в собственности более 3 лет, полностью освободиться от НДФЛ (для наследства срок 3 года).

Вопрос 3: Как сменить реквизиты КБК в 2026 году?

С в платёжке нужно указать новый КБК 182 1 01 02030 01 1000 110 и статус плательщика 02 (физлицо-резидент). Шаблон доступен в сервисе «Заплатить налоги» на сайте ФНС.

• Мена = две продажи → каждый платит НДФЛ отдельно.
• База = полученная цена – документальные расходы.
• Фиксированный вычет 1 млн ₽ применяется, если расходов нет.
• Сроки: 3-НДФЛ, до 30 апреля, оплата — до 15 июля следующего года.
• Кадастровая стоимость × 0,7 — «контрольная» нижняя цена.
• Освобождение возможно при владении ≥5 лет (или ≥3 для наследства/дарения).
• С учитывайте прогрессивную шкалу НДФЛ.

Важно! Все расчёты и сроки актуальны на дату . При сомнениях рекомендуем бесплатную консультацию в ИФНС или через онлайн-чат сервиса «Налоги ФЛ».