В 2026 году порядок обложения налогом доходов от продажи недвижимости несколько изменился. Ниже ‒ полная инструкция для собственников квартир‚ домов и комнат: кто‚ сколько и когда должен уплатить‚ какие вычеты применять и как подать декларацию 3-НДФЛ.

Когда возникает обязанность платить НДФЛ

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры в общем случае должен быть уплачен‚ если:

• объект находился в собственности меньше минимального предельного срока;
• доход от продажи превышает расходы на покупку (либо превышает 1 млн ₽ при использовании имущественного вычета).

Минимальный срок владения

С действует правило: чтобы полностью освободиться от НДФЛ‚ нужно владеть жильём:

• 5 лет ‒ если квартира была куплена после ;
• 3 года ‒ если объект получен:
  • в наследство или по договору дарения от близкого родственника;
  • по договору пожизненного содержания;
  • в результате приватизации;
  • единственное жильё и продажа происходит после 2020 года (закон «о единственном жилье»).

Важно: при продаже до истечения минимального срока налог платится‚ но можно уменьшить базу вычетами.

Как рассчитать налог к уплате в 2026 году

Ставки НДФЛ

Формула расчёта

НДФЛ = (Доход от продажи – Налоговый вычет) × Ставка

Способы уменьшения базы

1. Имущественный вычет ‒ фиксировано 1 000 000 ₽ на любую недвижимость.
2. Документированные расходы ‒ реальные затраты на покупку этой же квартиры (включая проценты по ипотеке‚ комиссии риелтору).

Выбирайте тот вариант‚ который даёт большую сумму к вычету.

Примеры расчёта

Пример 1: Квартира продана за 4 млн ₽‚ куплена за 3 млн ₽‚ владение 4 года.

• Вычет по расходам: 4 – 3 = 1 млн ₽
• НДФЛ: 1 000 000 × 13 % = 130 000 ₽

Пример 2: Квартира получена по наследству‚ продана за 2 млн ₽‚ владение 2 года.

• Используем фиксированный вычет: 2 – 1 = 1 млн ₽
• НДФЛ: 1 000 000 × 13 % = 130 000 ₽

Какие документы понадобятся

• Договор купли-продажи.
• Кадастровый (или выписка ЕГРН) и правоустанавливающие документы.
• Документы о расходах (ДКП‚ расписки‚ выписки банка).
• Паспорт и ИНН продавца.
• При использовании права вычета на покупку нового жилья ‒ ДКП новой квартиры‚ акт приёма-передачи‚ платёжные документы.

Порядок подачи декларации и уплаты налога в 2026

Сроки

• До 30 апреля 2026 года ‒ подаём обновлённую форму 3-НДФЛ за доходы 2025 года.
• До 15 июля 2026 года ‒ перечисляем НДФЛ в бюджет.

Как подать

1. Через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
2. Через программу «Декларация».
3. Лично в ИФНС (предварительно по записи).

Оплата

Квитанцию можно сформировать онлайн на сайте ФНС и оплатить через любой банк или приложение «Сбербанк Онлайн»‚ «Тинькофф» и др.

Особые категории собственников

ИП и УСН

Если ИП сдавал квартиру в аренду как объект предпринимательской деятельности‚ при продаже налог рассчитывается по УСН «Доходы» (6 %)‚ а не по НДФЛ 13 %. Учитывайте это‚ чтобы не дублировать налог.

Семьи с детьми

С 2022 года семьи‚ где родился второй или последующий ребёнок‚ могут полностью освободиться от НДФЛ при продаже любого жилья‚ если:

• в течение полугода после продажи куплено другое жильё большей площади;
• дети учтены в новом ДКП.

Что нового с 1 июля 2026 года

Начнёт действовать возможность заверять сделки с недвижимостью по биометрии (без нотариуса) через МФЦ и портал «Госуслуги». Это сократит время и стоимость оформления.

Как легально уменьшить налог или не платить вовсе

1. Дождаться 3 или 5 лет владения.
2. Использовать имущественный вычет 1 млн ₽.
3. Подтвердить расходы на покупку‚ ремонт‚ ипотечные проценты.
4. Купить новое жильё и заявить вычет 2 млн ₽ ‒ это может «обнулить» налог‚ если сумма вычета превышает доход.
5. Семьи с детьми ‒ воспользоваться льготой.

Чек-лист продавца квартиры в 2026 году

1. Уточнить‚ сколько лет владеете объектом.
2. Рассчитать доход и возможные вычеты.
3. Собрать пакет документов.
4. До отправить 3-НДФЛ.
5. До уплатить налог.
6. При необходимости подать заявление на налоговый вычет при покупке новой квартиры.