Сдача жилой недвижимости в аренду — один из самых популярных способов получения дополнительного дохода. С 2019 года в России действует специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД), который предназначен для самозанятых граждан. В статье мы подробно разберём, как правильно оформить сдачу квартиры, какие налоговые обязательства возникают и какие нюансы стоит учитывать.

Кто может использовать режим НПД при сдаче квартиры?

Согласно текущему законодательству, в качестве самозанятого могут выступать физические лица, которые:

• не являются индивидуальными предпринимателями (ИП) и не работают по трудовому договору;
• не имеют более 5 млн рублей годового дохода;
• не являются налоговыми резидентами других государств, если их доход от аренды получен за пределами РФ;
• не осуществляют деятельность, требующую лицензирования (например, медицинская практика).

Если вы соответствуете этим условиям, то можете зарегистрироваться в мобильном приложении «Мой налог» и вести учет доходов от сдачи квартиры без необходимости открывать ИП.

Как правильно оформить сдачу квартиры в аренду?

Регистрация в системе «Мой налог»

1. Скачайте приложение «Мой налог» (доступно для iOS и Android).
2. Пройдите процедуру подтверждения личности (паспорт, СНИЛС, ИНН).
3. Выберите тип деятельности «Аренда жилой недвижимости».
4. Укажите реквизиты банковского счёта, на который будет поступать арендная плата.

Оформление договора аренды

Для защиты интересов обеих сторон рекомендуется заключить письменный договор аренды, в котором указаны:

• полные данные арендодателя и арендатора;
• адрес и характеристики сдаваемой квартиры;
• размер арендной платы и порядок её выплаты;
• срок аренды (краткосрочная – до 30 дней, долгосрочная – более 30 дней);
• права и обязанности сторон (коммунальные платежи, ремонт и т.п.).

Приём платежей

Арендную плату лучше получать безналичным способом (перевод на банковскую карту/счёт), так как такие операции автоматически фиксируются в системе «Мой налог». При получении наличных денег необходимо вручную ввести полученную сумму в приложение в течение 5 рабочих дней.

Налоговая ставка и расчёт налога

Для самозанятых граждан ставка НПД зависит от вида получаемого дохода:

• 6 % — доход от физических лиц;
• 15 % — доход от юридических лиц;

Если вы сдаёте квартиру физическим лицам (наиболее типичный случай), налоговая ставка будет 6 %. Пример расчёта:

 Арендная плата в месяц: 30 000 ₽
 Налог (6 %): 30 000 ₽ × 0,06 = 1 800 ₽
 Чистый доход: 30 000 ₽ – 1 800 ₽ = 28 200 ₽
 

Что включено в «доход», а что нет?

В налоговую базу попадают только полученные от аренды денежные средства. Включать следует:

• арендную плату;
• платежи за коммунальные услуги, если они оплачиваются арендатором напрямую (в этом случае они не считаются доходом арендодателя).

Не учитываются:

• расходы на ремонт, содержание и обслуживание квартиры;
• комиссия банка за перевод (можно учитывать как отдельный расход, но в рамках НПД она не уменьшает налоговую базу).

Отчётность и уплата налога

Система «Мой налог» автоматизирует процесс:

1. После внесения данных о полученной арендной плате система рассчитывает налог.
2. Налог уплачивается автоматически с привязанного банковского счёта в течение 5 рабочих дней с момента регистрации дохода.
3. В личном кабинете можно просмотреть историю всех операций, сформировать выписку за любой период и скачать справку о доходах (необходимую, например, для получения кредита).

Плюсы и минусы применения НПД при сдаче квартиры

Плюсы

• Отсутствие необходимости вести бухгалтерию и сдавать декларацию;
• Низкая налоговая ставка (6 % вместо 13 % налога на доходы физических лиц + 6 % страховых взносов).
• Простая регистрация через мобильное приложение.
• Возможность работать без открытия ИП.

Минусы

• Ограничение годового дохода — не более 5 млн ₽.
• Невозможность списывать расходы (ремонт, коммунальные услуги) из налоговой базы.
• Ставка 15 % при работе с юридическими лицами существенно выше, чем при обычной системе налогообложения.

Как совмещать НПД с другими видами доходов?

Если у вас есть несколько источников дохода (например, фриланс, продажа товаров онлайн и сдача квартиры), вы можете одновременно использовать НПД для аренды и обычную систему налогообложения (УСН, ОСН) для остальных доходов. Главное — следить, чтобы суммарный доход от НПД не превышал лимит в 5 млн ₽ в год.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли сдавать квартиру, если я уже зарегистрирован как ИП?

Да, но в этом случае вы обязаны вести бухгалтерию ИП и платить налоги в выбранной системе (УСН, ОСН). НПД в такой ситуации использовать нельзя.

Нужно ли платить налог, если арендная плата получена наличными?

Да. Налог обязан уплатить каждый самозанятый, независимо от формы получения дохода. При получении наличных необходимо ввести сумму в приложение «Мой налог» в течение 5 рабочих дней.

Что делать, если арендатор не платит?

Сначала попытайтесь решить вопрос мирно (письменное уведомление, переговоры). При отсутствии оплаты можно обратиться в суд. Налог уплачивается только с реально полученных средств; если деньги не пришли, налог не начисляется.

Можно ли использовать НПД, если квартира находится в другом регионе РФ?

Да, налоговый режим не зависит от региона. Главное — зарегистрировать доход в приложении «Мой налог» и уплатить налог в сроки.

Практический чек‑лист для самозанятого арендодателя

1. Проверьте, что ваш годовой доход от аренды < 5 млн ₽.
2. Скачайте и зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог».
3. Заключите письменный договор аренды с арендатором.
4. Получайте арендные платежи безналичным способом.
5. В течение 5 дней после получения денег внесите сумму в приложение.
6. Убедитесь, что налог (6 %) автоматически списан с вашего банковского счёта.
7. Сохраняйте копии договоров и подтверждения платежей на случай проверок.

Налог на профессиональный доход предлагает максимально простую и выгодную схему для физических лиц, сдающих квартиры в аренду. При соблюдении условий (лимит дохода, отсутствие ИП, своевременное внесение данных в приложение) вы сможете платить лишь 6 % от полученной арендной платы, не тратя время и деньги на сложную бухгалтерию. Главное — внимательно вести учёт полученных сумм и регулярно проверять статус налоговых начислений в личном кабинете «Мой налог».

Если у вас остались вопросы или требуется индивидуальная консультация, рекомендуем обратиться к налоговому консультанту или в Центр обслуживания налогоплательщиков по телефону 8‑800‑330‑33‑33.

Автор: Ваш помощник по налоговым вопросам

Дата публикации: