Продажа недвижимости — важное событие, которое сопровождается не только юридическими, но и налоговыми обязанностями. В статье подробно рассматриваются правила расчёта и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже нового жилого дома и земельного участка в России, а также даются рекомендации по оформлению вычетов и подготовке документов.

Общие положения налогообложения при продаже недвижимости

• Налог уплачивает продавец – физическое лицо, если объект находится в его собственности.
• Ставка НДФЛ составляет 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов.
• Налог рассчитывается от налоговой базы – разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения (с учётом документально подтверждённых расходов).
• Существует освобождение от налога при соблюдении определённого срока владения имуществом.

Налог при продаже нового дома

2.1 Ставка налога

Для резидентов РФ – 13 % от налоговой базы. Для нерезидентов – 30 %.

2.2 Срок владения и освобождение от налога

1. При обычной покупке (по договору купли‑продажи) дом освобождается от НДФЛ, если срок владения составляет не менее 5 лет.
2. Если дом получен в результате наследства или дарения, срок владения считается с момента регистрации права, а освобождение наступает после 5 лет с этой даты.
3. Для участков, приобретённых до 1 января 2016 г., действуют особые правила: с 2022 года такие участки могут быть освобождены от налога независимо от срока владения (при условии, что они не использовались в коммерческих целях).

2.3 Как рассчитывается налоговая база

Налоговая база = Цена продажи – Цена покупки – Документально подтверждённые расходы (например, нотариальные сборы, комиссии агентств, расходы на ремонт, улучшения). Если базовая сумма получилась отрицательной, налог платить не нужно.

Пример расчёта

1. Цена покупки дома: 1 500 000 ₽
2. Сумма расходов (нотариат, ремонт): 300 000 ₽
3. Цена продажи: 2 623 000 ₽
4. Налоговая база = 2 623 000 – 1 500 000 – 300 000 = 1 823 000 ₽
5. Налог (13 %): 1 823 000 × 0,13 = 237 000 ₽

2.4 Налоговый вычет (имущественный вычет)

Если продавец использовал часть суммы продажи на покупку другого жилого помещения, он может оформить имущественный вычет до 2 400 000 ₽ (с 2024 года – 2 700 000 ₽). Вычет уменьшает налогооблагаемую базу.

Налог при продаже земельного участка

3.1 Ставка налога

Те же самые ставки, что и для дома: 13 % (резиденты) и 30 % (нерезиденты).

3.2 Срок владения и освобождение от налога

• Для участков, приобретённых в порядке покупки, освобождение от налога действует, если срок владения более 3 лет.
• Для участков, полученных в результате наследства или дарения, освобождение наступает после 5 лет владения.
• Участки, приобретённые до 1 янв. 2016 г., могут быть освобождены от налога независимо от срока владения (при условии, что они не использовались в предпринимательской деятельности).

3.3 Расчёт налоговой базы

База = Цена продажи – Цена покупки – Документально подтверждённые расходы (регистрационные сборы, услуги геодезиста, улучшения территории).

1. Цена покупки участка: 1 000 000 ₽
2. Расходы на оформление и улучшения: 150 000 ₽
3. Цена продажи: 163 000 ₽
4. Налоговая база = 163 000 – 1 000 000 – 150 000 = -987 000 ₽ (отрицательная → налог не уплачивается).

3.4 Что делать, если участок продан вместе с домом

Если в договоре указана одна суммa за «дом с участком», налог рассчитывается отдельно для каждой части. Рекомендуется разделить стоимость пропорционально рыночной стоимости дома и участка (по данным кадастра) и проводить расчёт по каждому объекту независимо.

Порядок уплаты налога и сроки подачи декларации

• Налог уплачивается в течение 15 календарных дней с даты получения налогового уведомления (обычно после подачи декларации).
• Декларацию по форме 3‑НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Если налог не превышает 1 000 ₽, декларацию можно не подавать, но уплатить налог всё равно необходимо (в этом случае оформляется самостоятельный расчёт).

Необходимые документы

1. Договор купли‑продажи недвижимости (дом, участок).
2. Акт приёма‑передачи (если есть).
3. Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН.
4. Документы, подтверждающие расходы (квитанции, счета‑фактуры, договоры с подрядчиками).
5. Справка из банка о получении средств (при необходимости).
6. Налоговая декларация 3‑НДФЛ.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

6.1 Обязательно ли платить налог, если я продал дом за ту же сумму, за которую его купил?

Если разница между ценой продажи и покупки (с учётом расходов) равна нулю, налоговой базы нет, следовательно, налог платить не требуется.

6.2 Можно ли отложить уплату налога, если я ещё не получил деньги от покупателя?

Налог начисляется в момент получения дохода. Если деньги поступили позже, налоговый период будет соответствовать дате получения. Уплатить налог нужно в срок после получения дохода.

6.3 Как оформить налоговый вычет при покупке нового жилья?

Необходимо предоставить в налоговый орган копии договоров купли‑продажи нового жилья, подтверждения оплаты (квитанции, выписки) и заполнить раздел декларации, где указывается сумма, используемая для вычета.

6.4 Что делать, если участок был получен в наследство более 5 лет назад, но я только сейчас его продаю?

В таком случае вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ, так как срок владения (с даты регистрации права наследника) превышает 5 лет.

6.5 Нужно ли платить налог, если я являюсь нерезидентом?

Да, ставка будет 30 % от налоговой базы, независимо от срока владения. Освобождение от налога по сроку владения применяется только к резидентам.

Продажа нового дома и земельного участка требует внимательного подхода к налоговым обязательствам. Ключевые моменты:

• Определить срок владения и проверить наличие освобождений (3 года – земля, 5 лет – дом).
• Точно рассчитать налоговую базу, учитывая покупную стоимость и документально подтверждённые расходы.
• Воспользоваться имущественным вычетом, если часть дохода направлена на покупку другого жилого помещения.
• Подать декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля и уплатить налог в течение 15 дней после получения уведомления.

Соблюдая эти правила, вы избежите штрафов и сможете оптимизировать налоговые выплаты при продаже недвижимости.

Дата актуализации: 18 апреля 2026 г.