С 2024 года в России действует система налогообложения доходов от продажи недвижимости, а с 2025 года она претерпит существенные изменения – вводится прогрессивная шкала налога вместо единой ставки 13 %. В статье мы разберём текущие правила, предстоящие реформы, сроки подачи деклараций, основные льготы и приведём практические расчёты.

Текущая система налогообложения (2024 год)

Ставка налога

• Для налоговых резидентов России – 13 % от разницы между ценой продажи и ценой покупки (или рыночной стоимостью при получении в наследство).
• Для нерезидентов – 30 % от того же дохода.

Период владения, освобождающий от налога

1. 5 лет непрерывного владения – полное освобождение от НДФЛ.
2. Если в течение 90 дней до продажи покупается новое жильё, то срок владения считается только 3 года (для продавца, у которого до этого был более короткий срок). Это правило применяется к недвижимости, предназначенной для собственного проживания.

Ключевые даты подачи декларации и уплаты налога

Вычеты, снижающие налоговую базу

• Вычет при покупке нового жилья – 1 000 000 рублей (можно использовать один раз в течение трёх лет).
• Социальный налоговый вычет – расходы на лечение, обучение, фитнес и др. (по лимиту 120 000 рублей в год).
• Если у налогоплательщика несколько объектов недвижимости (квартира, дом, машино‑место), он может выбрать один объект, по которому будет применён налоговый вычет, а по остальным – уплатить налог.
• С 2024 года льготы могут получать участники СВО и их семьи.

Пример расчёта налога (2024 год)

Сергей в 2024 году приобрёл квартиру за 2 500 000 ₽. В 2026 году продал её за 3 100 000 ₽. Квартира находилась в собственности менее пяти лет, значит, налог обязателен.

1. Доход от продажи: 3 100 000 ₽ – 2 500 000 ₽ = 600 000 ₽.
2. Применяем вычет за покупку нового жилья (если Сергей купил новое жильё в течение 90 дней): 600 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 0 ₽ → налог не платится.
3. Если вычета нет, налог = 600 000 ₽ × 13 % = 78 000 ₽.

Сергей декларирует доход до 30 апреля 2027 года, уплачивает налог до 15 июля 2027 года. При наличии подтверждающих документов о покупке нового жилья он может оформить возврат налога в 2027 году.

Что изменится в 2025 году?

Переход на прогрессивную шкалу налога

С 2025 года доходы от продажи недвижимости будут облагаться по следующей схеме (для налоговых резидентов):

• До 2 400 000 ₽ – 13 %;
• От 2 400 001 ₽ до 5 000 000 ₽ – 15 %;
• Свыше 5 000 000 ₽ – 18 % (точные пороги могут уточняться в законе).

Для нерезидентов ставка остаётся 30 %, независимо от суммы.

Сохранение льгот по сроку владения

Льготный пятилетний срок и трёхлетний срок при покупке нового жилья сохраняются. Однако прогрессивная шкала будет применяться к налоговой базе, оставшейся после вычетов.

Пример расчёта по новой шкале

Иван продал квартиру за 7 000 000 ₽, покупка была за 4 500 000 ₽. Доход = 2 500 000 ₽.

1. Применяем вычет за покупку нового жилья (1 000 000 ₽): 2 500 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 1 500 000 ₽.
2. Налог рассчитывается по прогрессивной шкале:
   • 1 500 000 ₽ × 13 % = 195 000 ₽ (весь доход попадает в первую ступень).

Если бы доход после вычетов превысил 2 4 млн ₽, к части суммы выше порога применялась бы ставка 15 % и т.д.

Как правильно оформить продажу и избежать ошибок

Сбор документов

• Договор купли‑продажи.
• Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.
• Документы, подтверждающие стоимость покупки (договор, акт приема‑передачи, выписка из банка).
• Квитанции о уплате налога (если налог был уплачен сразу).
• Документы, подтверждающие право на налоговый вычет (квитанция о покупке нового жилья, справка о получении наследства и т.д.).

Пошаговая инструкция

1. Определите налоговую базу. Вычтите из цены продажи стоимость покупки и применимые вычеты.
2. Рассчитайте налог. Примените ставку 13 % (2024) или прогрессивную шкалу (2025).
3. Подайте декларацию 3‑НДФЛ. Делайте это онлайн через Личный кабинет налогоплательщика до 30 апреля.
4. Уплатите налог. Перечислите сумму до 15 июля на расчётный счёт ФНС.
5. Если есть вычеты, подайте документы в налоговый орган. После проверки вам будет возвращена переплата.

Частые ошибки

• Не учитывают вычет за покупку нового жилья.
• Подают декларацию после 30 апреля – штраф 5 % от суммы налога.
• Не учитывают срок владения, из‑за чего уплачивают налог, хотя имелось право на освобождение.
• Считают налог по старой ставке в 2025 году.

Специальные случаи

Продажа унаследованного имущества

Если вы унаследовали дом в 2024 году и продали его в 2025 году за 3 000 000 ₽, то налог считается от разницы между продажной ценой и рыночной стоимостью на момент наследования. При этом применяется тот же пятилетний срок – если с момента наследования прошло менее 5 лет, налог обязателен.

Участники СВО и их семьи

С 2024 года они могут претендовать на те же льготы, что и обычные граждане, но с учётом особых условий (например, упрощённый порядок подачи документов).

Многоквартирные собственники

Если у налогоплательщика несколько объектов (дом, квартира, машино‑место), он может выбрать один объект, по которому будет применён вычет за покупку нового жилья, а по остальным уплатить налог без вычета.

• Тщательно проверяйте срок владения: 5 лет – полное освобождение, 3 года – при условии покупки нового жилья.
• Сохраняйте все документы, подтверждающие стоимость покупки и расходы, связанные с продажей.
• В 2025 году планируйте продажу, учитывая прогрессивную шкалу – может выгоднее отложить сделку до следующего года, если доход превысит верхний порог.
• Подавайте декларацию вовремя, чтобы избежать штрафов.
• При наличии вопросов лучше обратиться к налоговому консультанту или воспользоваться услугами специалистов, которые помогут правильно заполнить декларацию и оформить вычеты.

Помните: правильное оформление продажи недвижимости и своевременный расчёт налога помогут сэкономить средства и избежать неприятных проверок со стороны налоговой службы.