Когда юридическое лицо, применяющее упрощённую систему налогообложения (УСН), реализует здание, земельный участок или помещение, возникает сразу несколько налоговых обязательств. Ниже разберёмся, какие именно налоги нужно заплатить, как их рассчитать, когда сдавать отчётность и какие ошибки чаще всего допускают бухгалтеры.

Какой налог платит ООО при УСН при продаже недвижимости

Упрощённая система освобождает от НДС и налога на прибыль в целом, но не освобождает от уплаты УСН с дохода от продажи любого имущества, в т.ч. недвижимости. Поэтому:

• если организация применяет объект «Доходы», налог составляет 6 % от всей выручки (п. 1 ст. 346.20 НК РФ);
• если объект «Доходы минус расходы», налог – 15 % с разницы между выручкой и документально подтверждёнными расходами, в т.ч. с первоначальной стоимостью недвижимости, амортизацией, комиссиям риэлторов и пр.

Важно: регионы могут устанавливать пониженные ставки вплоть до 1 % при объекте «Доходы» и до 5 % при «Доходы минус расходы».

УСН плюс НДС: когда ООО выходит на «обычный» режим

Начиная с 2026 года, если выручка ООО за 2024 год превысила 245 млн руб. или в 2026 году превысит 300 млн руб., бизнес автоматически теряет право на УСН. В этом случае:

1. с даты превышения лимита до конца года компания считается на общем режиме;
2. с продажи недвижимости начисляется НДС 20 % (или 10 %/0 % для льготных объектов);
3. одновременно исчисляется налог на прибыль 20 % на разницу между выручкой и расходами.

Что считать доходом при продаже недвижимости

Доходом признаётся вся сумма, поступившая на расчётный счёт или в кассу, включая авансы (ст. 346.17 НК РФ). Даже если покупатель оплатил частями, весь платёж фиксируется в КУДиР в момент поступления денег.

Пример:
ООО «Омега» на УСН «Доходы» продало офис за 5 000 000 ₽. Налог к уплате: 5 000 000 × 6 % = 300 000 ₽ (если региональная ставка стандартная).

Учёт расходов при объекте «Доходы минус расходы»

Допустим, то же ООО применяет 15 %. Тогда в расходы можно включить:

• первоначальную стоимость недвижимости (например, 3 000 000 ₽);
• амортизацию за весь период эксплуатации (допустим, 500 000 ₽);
• услуги риэлтора 200 000 ₽;
• нотариуса, госпошлину, экспертизу – ещё 100 000 ₽.

Налог: 1 200 000 × 15 % = 180 000 ₽.

Налог на имущество при УСН

Организации платят налог на имущество только по объектам, облагаемым по кадастровой стоимости. Это, как правило, торговые центры, офисы, склады в крупных городах. Ставка – до 2 %, регионы могут снижать до 0,1 %. При продаже такого объекта:

1. до конца квартала, в котором произошла продажа, начисляется налог на имущество;
2. следующие периоды объект уже не облагается налогом, так как перешёл к новому собственнику.

Сроки и порядок уплаты налога УСН

Авансовые платежи за I кв., полугодие и 9 месяцев перечисляются до 25-го числа месяца, следующего за отчётным периодом. Окончательный налог за год – до 31 марта следующего года (для ООО). Например, налог за 2026 год нужно заплатить до 31 марта 2027 года.

Отчётность и КУДиР

Для ООО при УСН необходимо:

• вести Книгу учёта доходов и расходов (КУДиР) в электронном виде;
• до 25 апреля года, следующего за отчётным, сдать декларацию по УСН (форма 1152017).

Освобождение от НДС при продаже жилой недвижимости

Если ООО продаёт жилые квартиры, доли, дома, то операция освобождается от НДС на основании подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, даже если бизнес находится на общем режиме. При УСН этот пункт актуален при потере режима.

Распространённые ошибки

1. Путаница с первоначальной стоимостью. Не забывайте при УСН «Доходы минус расходы» включать в расходы не только покупную цену, но и все сопутствующие расходы (подп. 3 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
2. Отсутствие авансов. Если не платить авансы, при начислении налога за год придётся доплатить пени за каждый просроченный квартал.
3. Пренебрежение льготами. В 2026 году в ряде регионов действуют пониженные ставки вплоть до 0 % для IT-компаний, производственников и т. д. Проверьте местные законы!

Пошаговый алгоритм действий бухгалтера

Шаг 1. Определить объект налогообложения (6 % или 15 %).
Шаг 2. Собрать первичные документы: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, платёжные поручения.
Шаг 3. Отразить доход в КУДиР на дату поступления денег.
Шаг 4. Сформировать авансовый платёж до 25-го числа следующего месяца.
Шаг 5. Проверить, не превышены ли лимиты УСН (300 млн ₽ и 150 сотрудников).
Шаг 6. По итогам года – заполнить декларацию, утвердить годовой отчёт, оплатить налог до 31 марта.

ООО на УСН при продаже недвижимости платит единый налог УСН (6 % или 15 %), а если объект облагается по кадастровой стоимости – ещё и налог на имущество до момента продажи. При превышении лимитов возникает обязанность по НДС и налогу на прибыль. Правильный расчёт и своевременная уплата избавят бизнес от пени и штрафов.