Почему срок владения решает всё
Если вы продаёте квартиру, дом или долю, которые находились в вашей собственности менее 3 лет, вас в 99 % случаев ждёт налог. Начисляется он по ставке 13 % (или 15 %, если доход превысит 5 млн ₽) от разницы между продажной ценой и покупной ценой (или 1 млн ₽ вычета, если чеков трат нет).
Важный нюанс: с 2026 года применяется прогрессивная шкала — чем больше вы заработали, тем выше ставка.
Новое с 2025 года: прогрессивная шкала
- до 2,4 млн ₽ — 13 %;
- 2,4–5 млн ₽, 15 %;
- свыше 5 млн ₽ — 18 % (предложение Госдумы).
Каждая сделка рассматривается олдельно, но годовой доход от всех продаж суммируется.
Льготные сроки и исключения
Когда 3 года заменяются на 0 % налога:
- Вы получили квартиру по наследству или в дар от близкого родственника.
- Это единственное жильё на момент продажи (с 2025 года важно, чтобы не было никакой второй недвижимости даже за границей).
- Квартира была приватизирована.
- Квартира получена по договору ренты или пожизненного содержания.
Как уменьшить налог
| Способ | Что делать | Какие документы |
|---|---|---|
| Вычет 1 млн ₽ | Вычесть 1 млн из продажной цены | Декларация 3-НДФЛ, паспорт |
| Расходы на покупку | Уменьшить прибыль на сумму покупки и ремонта | ДКП, чеки, договор подряда |
| Взаимозачёт | Купить новую квартиру в том же году | 2 декларации: за продажу и покупку |
Пошаговая инструкция по подаче 3-НДФЛ
Шаг 1: Соберите документы (ЕГРН, договор купли-продажи, платёжки).
Шаг 2: Заполните 3-НДФЛ в личном кабинете ФНС или через «Декларацию».
Шаг 3: Подайте до 30 апреля следующего года.
Шаг 4: Оплатите налог до 15 июля.
Примеры расчёта
Пример 1: покупка 2024 г., продажа 2026 г. за 4 млн ₽
- Владение: 2 года (менее 3).
- Купили за 3 млн ₽, продаём за 4 млн ₽.
- Налог = (4 млн – 3 млн) × 15 % = 150 тыс. ₽.
Пример 2: единственное жильё, куплено в 2023 г. за 2 млн ₽, продано в 2025 г. за 3 млн ₽
- Это единственное жильё → льгота 0 ₽ налога.
Региональные нюансы
В Москве и Санкт-Петербурге возможны местные повышающие коэффициенты кадастровой стоимости. В Дальневосточном федеральном округе регионы могут снизить минимальный срок владения до двух лет при условии, что продавец покупает новое жильё в том же регионе.
Частые ошибки собственников
- Указывать заниженную цену в договоре — налог всё равно считают от 70 % кадастровой стоимости.
- Забывать про имущество за границей — теперь оно тоже учитывается при проверке «единственности».
- Не подавать декларацию, штраф 20 % от скрытого налога, минимум 1 000 ₽.
Чек-лист перед продажей «младше 3 лет»
- ☐ Проверьте, подходит ли льгота «единственное жильё».
- ☐ Сохраните все чеки и договоры.
- ☐ Узнайте кадастровую стоимость на сайте Росреестра.
- ☐ Посчитайте налог заранее и отложите сумму.
При продаже недвижимости менее трёх лет налог почти неизбежен, но законные льготы и вычеты позволяют сократить платёж до нуля. Главное — подготовить документы заранее и не забывать о новых прогрессивных ставках с 2025 года.