Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Продажа недвижимости — один из самых «нагрузочных» видов деятельности для предпринимателей. Для юридических лиц, применяющих упрощённую систему налогообложения (УСН), правила налогообложения отличаются от общих (ОСН) и от индивидуальных предпринимателей. В статье разберём, какие налоги необходимо уплатить, какие льготы доступны и как правильно оформить сделку.

Краткий обзор УСН для юридических лиц

Упрощённая система налогообложения может использоваться не только ИП, но и юридическими лицами (ООО, АО и др.). Существует два варианта:

УСН «Доходы» – ставка 6 % от доходов (в некоторых регионах – пониженная ставка до 5 %).
УСН «Доходы – расходы» – ставка 15 % от разницы между доходами и документально подтверждёнными расходами.

Выбор режима фиксируется в налоговой декларации (форма 3‑УСН) и не меняется в течение налогового периода.

Как классифицируется недвижимость при продаже?

Критерий	Важность для налогообложения
Тип недвижимости	Жилая / нежилая (коммерческая)
Срок владения	Менее 5 лет – налоговое обременение; более 5 лет – возможные льготы (для жилой недвижимости)
Назначение	Использовалась в предпринимательской деятельности (учтена в балансе) – облагается УСН; использовалась как личное имущество – правила как у физ. лиц;
Источник получения	Наследство, дарение, приватизация – отдельные льготы.

Налоги, возникающие при продаже недвижимости

3.1 Налог на доходы (УСН)

Для юридических лиц, находящихся на УСН, доход от продажи недвижимости включается в налоговую базу:

Если выбран режим «Доходы» – налог = 6 % (или региональная ставка) от цены продажи.
Если выбран режим «Доходы – расходы» – налог = 15 % от разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами (стоимость приобретения, расходы на ремонт, комиссии и т.п.).

Важно: При расчёте расходов допускаются только те затраты, которые связаны с приобретением и содержанием недвижимости и подтверждены бухгалтерскими документами.

3.2 Налог на добавленную стоимость (НДС)

С 1 января 2025 года юридические лица, применяющие УСН, могут стать плательщиками НДС, если их доход превышает 150 млн руб. в календарном году, либо они добровольно зарегистрировались в качестве плательщика.

Случай	Обязанность по НДС
Объект – коммерческая недвижимость, использовалась в бизнесе	НДС начисляется на разницу между ценой продажи и стоимостью приобретения (при условии, что объект был в учете как основной фонд).
Объект – жилая недвижимость, продана как личное имущество	НДС не начисляется (поскольку продажа не считается осуществлением экономической деятельности, связанной с НДС).

Ставка НДС – 20 % (по состоянию на 2026 год). При этом покупатель может взять налоговый вычет, если он сам является плательщиком НДС.

3.3 Налог на имущество организаций (НМО)

Налог на имущество уплачивается независимо от факта продажи. Если объект находился в балансе организации на 1 января отчётного года, налог начисляется за весь год. Ставка варьируется в пределах 0,1 %–2,2 % от кадастровой стоимости в зависимости от региона.

3.4 Налог на прибыль (при ОСН) – не относится к УСН

Для юридических лиц на УСН налог на прибыль не взимается. Поэтому в расчёте налога с продажи недвижимости учитывается только УСН и, при необходимости, НДС.

Пошаговый алгоритм расчёта налога при продаже недвижимости

Определить тип недвижимости (жилая/нежилая) и цель её использования.
Установить срок владения. Если недвижимость использовалась в бизнесе менее 5 лет – налог обязателен; более 5 лет – возможна льгота только для жилой недвижимости (при соблюдении условий).
Выбрать режим УСН (доходы или доходы‑расходы) и собрать все документы, подтверждающие расходы.
Рассчитать налоговую базу:
- Для режима «Доходы»: База = Цена продажи.
- Для режима «Доходы‑расходы»: База = Цена продажи – (Стоимость приобретения + подтверждённые затраты).
Применить налоговую ставку (6 % или 15 %).
Если вы являетесь плательщиком НДС, рассчитать НДС от разницы Цена продажи – Стоимость приобретения (20 %).
Подготовить и подать декларацию 3‑УСН до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Оплатить налог в установленный срок (до 25 числа месяца, следующего за кварталом, в котором был получен доход).

Примеры расчётов

Пример 1. Продажа коммерческого помещения по УСН «Доходы»

Исходные данные:

Дата покупки: , цена – 10 000 000 руб.
Дата продажи: , цена – 15 000 000 руб.
Региональная ставка УСН – 6 %.
Организация не является плательщиком НДС.

Расчёт:

База УСН = 15 000 000 руб.
Налог УСН = 15 000 000 × 6 % = 900 000 руб.

Налог на имущество будет начислен за 2026 год в размере (примерно) -,2 % × кадастровой стоимости 12 000 000 руб. = 24 000 руб.

Пример 2. Продажа жилой квартиры, использованной в бизнесе, по УСН «Доходы‑расходы»

Исходные данные:

Приобретена в наследство (стоимость по оценке – 3 000 000 руб.).
Продана за 6 000 000 руб.
Документально подтверждены расходы на ремонт – 500 000 руб.
Ставка УСН «Доходы‑расходы» – 15 %.

Расчёт:

Сумма расходов = 3 000 000 + 500 000 = 3 500 000 руб.
База УСН = 6 000 000 – 3 500 000 = 2 500 000 руб.
Налог УСН = 2 500 000 × 15 % = 375 000 руб.

Если компания платит НДС, то дополнительно начисляется НДС 20 % от (6 000 000 – 3 000 000) = 600 000 руб.

Как оптимизировать налоги при продаже недвижимости?

Выбор режима УСН. Если у вас значительные документированные расходы (ремонт, комиссии, юридические услуги), выгоднее использовать «Доходы‑расходы». При небольших расходах проще «Доходы».
Продление срока владения. Для жилой недвижимости, используемой в личных целях, налоговая база снижается, если владеть объектом более 5 лет.
Разделение активов. Если часть недвижимости используется в бизнесе, а часть – как личное жильё, можно оформить отдельные правовые единицы (например, создать дочернее ООО для управления коммерческой частью).
Регистрация в качестве плательщика НДС. При продаже коммерческой недвижимости с высокой наценкой это может быть выгодно, так как покупатель (другой плательщик НДС) получит налоговый вычет.
Пользоваться льготами:
- Льгота при продаже единственного жилого помещения (если объект не использовался в бизнесе).
- Освобождение от НДС при продаже «новой» жилой недвижимости, если продавец не являлся плательщиком НДС в течение 5 лет.

Отчётность и сроки уплаты

Документ	Срок подачи	Срок уплаты налога
Декларация 3‑УСН	30 апреля года, следующего за отчётным	25‑е число месяца, следующего за кварталом, в котором получен доход
Декларация по НДС (если плательщик)	20 числа месяца, следующего за отчётным кварталом	Тот же срок, что и декларация
Книга учёта доходов и расходов	Вести постоянно; предоставить налоговой по запросу	—

Не забывайте обновлять сведения в ЕГРЮЛ о виде деятельности (ОКВЭД) – для продажи недвижимости нужен код 68.10, 68.20 и т.п.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

8.1 Нужно ли платить НДФЛ, если юридическое лицо продаёт недвижимость?

НДФЛ уплачивается только физическим лицам. Юридическое лицо на УСН платит налог в рамках выбранного режима (6 % или 15 %).

8.2 Можно ли избежать налога, если объект был в собственности более 5 лет?

Для жилой недвижимости, не используемой в предпринимательской деятельности, существует освобождение от налога на доходы при продаже после 5 лет владения. Для коммерческой недвижимости такое освобождение не предусмотрено.

8.3 Что делать, если объект был приобретён в наследство?

Стоимость наследства считается «стоимостью приобретения». При продаже налог рассчитывается от разницы между ценой продажи и этой стоимостью (с учётом расходов, если выбран режим «доходы‑расходы»).

8.4 Нужно ли платить НДС, если я не являюсь плательщиком НДС?

Если ваша организация не зарегистрирована в качестве плательщика НДС, налог не начисляется. Однако при продаже коммерческой недвижимости покупатель может потребовать НДС‑счёт, поэтому иногда выгоднее добровольно стать плательщиком НДС.

8.5 Как оформить продажу, чтобы она учитывалась в УСН, а не в личных доходах владельца?

Продажа должна быть проведена от имени юридического лица, а не от имени её учредителя. Договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи и бухгалтерские проводки оформляются в рамках компании.

Для юридических лиц на УСН налог с продажи недвижимости определяется в зависимости от выбранного режима («Доходы» – 6 % или «Доходы‑расходы» – 15 %).
НДС может появиться, если организация является плательщиком НДС или её доход превышает порог в 150 млн руб.
Налог на имущество уплачивается независимо от сделки, но учитывается в общей налоговой нагрузке.
Оптимизация возможна через правильный выбор режима, учёт расходов, продление срока владения и использование льгот.
Своевременная отчётность (декларация 3‑УСН, декларация по НДС) и корректное документирование расходов – залог отсутствия штрафов.

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года и основывается на письмах Минфина России ( № 03‑11‑11/112445,  № 03‑04‑05/34415,  № 03‑04‑05/33262) и разъяснениях ФНС России ( № СД‑19‑3/29).

Если у вас остались вопросы или требуется помощь в подготовке бухгалтерской документации, обратитесь к квалифицированному специалисту по налогообложению или в сервис Гарант.РУ.