Продажа недвижимости в Беларуси – процесс, который регулируется Налоговым кодексом Республики Беларусь (НК РБ). Для граждан России, которые являются не‑резидентами Беларуси, правила несколько отличаются от правил, применяемых к резидентам страны. В статье подробно разобраны:

• Кто считается налоговым резидентом Беларуси;
• Какие ставки налога применяются к гражданам РФ;
• Льготы и исключения (первый продаж, наследство, срок владения и т.д.);
• Порядок расчёта и уплаты налога;
• Необходимый пакет документов и порядок подачи декларации;
• Вопросы двойного налогообложения и как получить справку об уплате налога.

Налоговый статус: резидент или нерезидент?

Согласно пункту 1 статьи 207 НК РБ, налоговым резидентом считается лицо, которое провело в Беларуси 183 и более дней в календарном году или имеет центр жизненных интересов в стране. Все остальные – не‑резиденты.

Для большинства граждан России, проживающих в России, характерен статус нерезидента, если они не провели более 183 дней в Беларуси за последний год.

Ставка подоходного налога на доход от продажи недвижимости

Для нерезидентов налоговая ставка составляет 13 % от полученной от продажи суммы (дохода). Эта ставка одинакова с ставкой, применяемой к резидентам, однако у резидентов есть льгота – одна продажа недвижимости каждые 5 лет без налога.

Когда налог не уплачивается?

• Если квартира была получена по наследству и продавец не продавал другую недвижимость в течение последних 5 лет – налог не взимается (пункт 44 статьи 208 НК РБ).
• Если продажа является первой в течение пяти лет и продавец является резидентом Беларуси – также налог не начисляется.
• Для нерезидентов налог не взимается, если объект недвижимости был приобретён в течение последних 5 лет и продан в течение того же периода, но только при условии, что продажа была единственной за этот срок и объект был получен в наследство.

Порядок расчёта налога

1. Определение налоговой базы. Налоговая база – это разница между продажной ценой и документально подтверждённой стоимостью приобретения (цена покупки, оценка при наследстве, расходы на улучшения).
2. Применение ставки. Налог = 13 % × налоговая база.
3. Учет расходов. В налоговую базу могут быть включены:
   • комиссионные расходы агента;
   • расходы на нотариальное оформление;
   • расходы на юридическое сопровождение;
   • затраты на капитальный ремонт (при наличии подтверждающих актов).
4. Срок уплаты. Налог уплачивается в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли‑продажи.

Какие документы нужны для уплаты налога?

Для нерезидентов обязательный пакет выглядит так:

• Договор купли‑продажи квартиры (нотариально заверенный).
• Справка о праве собственности (выписка из реестра недвижимости).
• Документ, подтверждающий статус нерезидента (паспорт РФ + справка о количестве дней пребывания в Беларуси, если требуется).
• Документы, подтверждающие первоначальную стоимость (договор купли‑продажи при покупке, свидетельство о наследстве, оценка).
• Квитанция об уплате налога (если налог уже уплачен) или декларация 3‑НДФЛ (для нерезидентов – форма 3‑НДФЛ с приложением копий вышеуказанных документов).

Декларация и порядок подачи

Граждане РФ, как нерезиденты, подают декларацию 3‑НДФЛ в налоговый орган по месту нахождения недвижимости (обычно отделение УФНС по месту регистрации объекта). Декларацию можно подать:

• Лично в отделении (по предварительной записи).
• Через электронный портал e‑Tax (при наличии квалифицированной электронной подписи).
• Через уполномоченного представителя (нотариуса, юриста) – в этом случае требуется доверенность.

Срок подачи декларации – до 30 дней после даты продажи. При подаче декларации одновременно с уплатой налога, можно воспользоваться льготой по ставке 0 % (если применимы условия из пункта 2.1).

Двойное налогообложение

Россия и Беларусь имеют соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Если гражданин РФ уплатил налог в Беларуси, он может получить налоговый кредит в России – уменьшить налог к уплате в РФ на сумму, уже уплаченную в Беларуси, но не более ставки, установленной в России (13 %). Для этого необходимо:

1. Получить справку об уплате налога в Беларуси (выдается налоговой инспекцией по запросу).
2. Включить эту справку в налоговую декларацию в России (форма 3‑НДФЛ) как подтверждение уплаченного налога за границей.
3. Подать декларацию в России в установленный срок (до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода).

Примеры расчётов

Пример 1. Продажа квартиры, полученной в наследство

Сергей, гражданин РФ, получил в наследство в 2020 году квартиру стоимостью 80 000 BYN; В 2025 году он продаёт её за 120 000 BYN. За последние 5 лет он не продавал другую недвижимость в Беларуси.

Налоговая база = 120 000 BYN – 80 000 BYN = 40 000 BYN.
Налог = 13 % × 40 000 BYN = 5 200 BYN.

Поскольку квартира получена в наследство и продавец не продавал другую недвижимость в течение пяти лет, налог не взимается (пункт 44 ст. 208 НК РБ).

Пример 2. Продажа квартиры, купленной в 2022 году

Анна, гражданка РФ, купила квартиру в Минске за 150 000 BYN в 2022 году и продаёт её в 2026 году за 180 000 BYN. Она не является резидентом Беларуси.

Налоговая база = 180 000 BYN – 150 000 BYN = 30 000 BYN.
Налог = 13 % × 30 000 BYN = 3 900 BYN.

Анна уплачивает налог в течение 30 дней после заключения договора и получает справку об уплате для подачи в российскую налоговую службу.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Нужно ли платить налог, если я продал квартиру в течение 5 лет после её покупки? – Да, если вы нерезидент и продажа не относится к наследству, налог в размере 13 % обязателен.
• Можно ли избежать налога, продав квартиру через юридическое лицо? – Налог с дохода от продажи недвижимости в собственности юридического лица облагается по общим правилам НК РБ (налог на прибыль). Это не является способом уклонения от налога.
• Как оформить возврат налога, если я переплатил? – Подаётся заявление в налоговый орган с приложением подтверждающих документов. Возврат производится в течение 30 дней после принятия решения.
• Что делать, если я продал квартиру, но не получил справку об уплате налога от покупателя? – Оформите платёж через банковскую систему (перевод на счёт налоговой), сохраните платежную ведомость – она будет являться доказательством уплаты.
• Можно ли получить налоговый вычет при покупке новой квартиры? – В Беларуси налоговый вычет предоставляется только при покупке жилья, а не при продаже. Вычет может уменьшить налог на имущество, но не на доход от продажи.

Для граждан России, не являющихся резидентами Беларуси, продажа квартиры облагается подоходным налогом в размере 13 % от полученной прибыли, если не применяются льготы (наследство, отсутствие продаж за последние 5 лет и т.п.). Важно своевременно подать декларацию 3‑НДФЛ, уплатить налог в течение 30 дней и получить справку об уплате для избежания двойного налогообложения в России.

Сохраняйте все документы – договоры, выписки из реестра, подтверждения расходов – они могут потребоваться как в Беларуси, так и в России при оформлении налоговой отчетности.

Дата актуализации: 18 апреля 2026 года.